بازار مسکن ایران در ماههای اخیر و همزمان با اوج تنشهای نظامی، پدیدهای عجیب را تجربه کرد. در این شرایط قیمتها نه تنها سقوط نکردند که در بستر رکودی سنگین، آرام اما پیوسته صعودی ماندند. اما حالا با فروکش کردن نسبی آتش جنگ، چشمها به افق آینده دوخته شده است. آیا با برقراری صلح، قیمت مسکن کاهش پیدا میکند یا فنر فشرده عقبماندگی از تورم، جهشی تازه را رقم خواهد زد؟ معادله آینده مسکن ایران، بر خلاف تصور سادهانگارانه صلح یعنی ارزانی، پیچیدهتر از آن است که با یک متغیر حل شود.
در سناریوی ادامه وضعیت «نه جنگ و نه صلح»، رکود و گرانی آرام ادامه پیدا میکند. سناریوی آتشبس موقت سرمایهگذاران را در بلاتکلیفی نگه میدارد و سناریوی صلح پایدار و پیوستن به اقتصاد جهانی، در آن مسکن میتواند به موتور محرکه رشد اقتصادی تبدیل شود. در این مقاله میتوانید با پیشبینی آینده بازار مسکن و صنعت ساختمان در سناریوهای مختلف، از دید کارشناسان آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
آینده بازار مسکن به چه سمتی حرکت میکند؟
آینده بازار مسکن در دوران پس از جنگ، به شدت به نوع سناریویی وابسته است که بر فضای سیاسی و اقتصادی کشور حاکم میشود. سه مسیر محتمل پیش رو قرار دارد. ادامه وضعیت «نه جنگ و نه صلح» (همان شرایط فعلی)، آتشبس موقت، یا صلح پایدار و پیوستن به اقتصاد جهانی. در سناریوی اول که ادامه وضعیت فعلی است، مسکن احتمالا روال عادی اما غیرایدهآلی را طی میکند؛ یعنی رکود در معاملات ادامه پیدا میکند، قیمتها با شیب ملایم اما مستمر رشد میکنند و خبری از تحول ساختاری در عرضه نخواهد بود.
در سناریوی آتشبس که هنوز با نااطمینانی همراه است، سرمایهگذاران نمیتوانند آینده را به درستی پیشبینی کنند و بنابراین دست به سرمایهگذاری بلندمدت در پروژههای بزرگ مانند شهرکسازی یا بلندمرتبهسازی نمیزنند؛ در بهترین حالت، همان روند فعلی با اندکی بهبود در تعداد معاملات ادامه مییابد. اما سناریوی سوم یعنی صلح پایدار و رفع تخاصم، کاملا متفاوت است. در این حالت، انتظار میرود موج جدیدی از سرمایهگذاران وارد بخش مسکن شوند. تقاضای انباشتهشده ناشی از سالها ازدواج، تولد، مهاجرت و حتی جدایی، همچنان پابرجاست و اگر قدرت خرید مردم نیز به نحوی تقویت شود، این تقاضا میتواند محرک رونقی پایدار باشد.
در چشمانداز خوشبینانه، سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی ایران که پتانسیل رسیدن به ۱۰ درصد و با احتساب صنایع جانبی تا ۲۰ درصد را دارد، میتواند به موتور محرکه اقتصاد ملی تبدیل شود؛ چراکه بسیاری از کشورهای اروپایی این ظرفیت را ندارند و سهم آنها از تولید ناخالص داخلی در بخش ساختمان تنها ۳ تا ۴ درصد است. اما هشدار جدی این است که اگر جنگ بار دیگر شعلهور و اوضاع بدتر از قبل شود، تمامی جلوههای زندگی تحتالشعاع قرار میگیرد و در آن شرایط، هیچ پیشبینی دقیقی از آینده مسکن نمیتوان داشت، چراکه اولویتها به کلی دگرگون خواهد شد.
خروج بازار مسکن از رکود پس از جنگ، چطور امکانپذیر میشود؟
خروج بازار مسکن از رکود سنگین پس از جنگ، بر خلاف تصور عامه که آن را منوط به پایان یافتن درگیریها میدانند، مسئلهای فراتر از صلح و آتشبس است. تجربه ماههای اخیر نشان داد که حتی در اوج تنشهای نظامی نیز قیمتها نه تنها ریزش نکردند که در سایه انتظارات تورمی و عقبماندگی انباشته از تورم، مسیر صعودی خود را حفظ کردند. بنابراین رکود فعلی، ریشه در فقدان تقاضای موثر ندارد؛ بلکه حاصل نااطمینانی سرمایهگذاران، انسداد جریان نقدینگی، کاهش قدرت خرید خانوارها و انعطافناپذیری قوانین شهری است.
برای عبور از این وضعیت، مجموعهای از راهکارهای هماهنگ و مکمل مورد نیاز است که از کاهش ریسکهای سرمایهگذاری آغاز شده و تا اصلاح ضوابط ساخت، افزایش تسهیلات بانکی هدفمند، استفاده هوشمندانه از زمینهای دولتی و تقویت زیرساختهای حملونقل عمومی ادامه پیدا میکند. در ادامه به مهمترین و اثرگذارترین راهکارهایی که میتوانند بازار مسکن را از خواب سنگین رکود بیدار کنند، اشاره کردهایم:
۱- شرط اول رونق پایدار: کاهش ریسک و قابل پیشبینی شدن بازار
اولین و مهمترین گامی که باید برداشته شود تا صنعت ساختمان از رکود خارج شده و به رونق تورمی پایدار برسد، «کاهش ریسک سرمایهگذاری» است. بازار مسکن ایران سالهاست که قربانی نااطمینانیهای مزمن شده؛ از نوسانات ارزی و تورم افسارگسیخته گرفته تا تحریمها و تنشهای سیاسی و نظامی. در چنین فضایی، سرمایهگذار و فعال ساختمانی نمیتواند افق روشنی پیش روی خود ببیند و بنابراین از ورود به پروژههای جدید خودداری میکند. اگر روزی ثبات نسبی برقرار شود و قیمتها، هزینهها و قوانین تا حدی قابل پیشبینی گردند، همان بازیگران قدیمی و حتی سرمایهگذاران جدید مجددا شروع به سرمایهگذاری در این بخش خواهند کرد.
این ورود سرمایه، زنجیره عرضه را به حرکت درمیآورد و در میانمدت، با افزایش تولید مسکن، به تعادل و حتی کاهش نسبی قیمتها منجر میشود. به عبارت ساده، تا زمانی که یک فعال ساختمانی نداند شش ماه دیگر قیمت دلار چقدر خواهد بود یا آیا جنگ جدیدی در پیش است، دست به کلنگ نخواهد زد.
۲- تقویت قدرت خرید؛ راه نجات سمت تقاضا
دومین شرط حیاتی برای خروج از بحران کنونی، «تقویت قدرت خرید مصرفکنندگان» است. آمارها نشان میدهد ذائقه مصرفکننده مسکن از سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۴ به شدت تغییر کرده است؛ مردم به سمت واحدهای کوچکمتراژ و خانههای با عمر بنای بالا رفتهاند، نه به دلیل تغییر سلیقه، که به دلیل فقر و کاهش توان مالی. برای بازگرداندن رونق به بازار، باید قدرت خرید خانوارها به هر شکل ممکن افزایش پیدا کند. مهمترین ابزار در این مسیر، افزایش تسهیلات بانکی مسکن به شکل منطقی و اثرگذار است. اما نه هر نوع وامی؛ بلکه باید تسهیلات ویژه برای «خانه اولیها» با اولویت آپارتمانهای کوچک در نظر گرفته شود. نرخ سود این وامها باید حمایتی و اقساط آن بلندمدت باشد تا فشار ماهیانه بر دوش خانوار کاهش یابد. بدون این اقدام، حتی اگر صلح هم برقرار شود، مردم توان خرید مسکن را نخواهند داشت و رونق محقق نخواهد شد.
۳- اصلاح ضوابط شهری؛ حذف پارکینگ اجباری برای کاهش هزینه ساخت
یکی از موانع جدی و کمتر دیده شده در برابر کوچکسازی واحدهای مسکونی و در نتیجه کاهش قیمت تمام شده، «ضوابط اجباری پارکینگ» است. قوانین شهرداری در بسیاری از مناطق، احداث پارکینگ را برای هر واحد مسکونی الزامی میکند. این در حالی است که در شرایط سخت معیشتی کنونی، همه خانوادهها خودروی شخصی ندارند و بسیاری از شهروندان به حملونقل عمومی یا دوچرخه اکتفا میکنند. ساخت هر پارکینگ، هزاران دلار به هزینه تمام شده هر واحد اضافه میکند؛ هزینهای که در نهایت به جیب خریدار نهایی میرود. تجربه محلاتی مانند خیابان قزوین یا بریانک تهران نشان میدهد که بسیاری از ساختمانهای چندطبقه فاقد پارکینگ هستند، اما مردم در آنها زندگی میکنند و حتی مشکل ترافیک کمتری نسبت به سایر مناطق دارند.
اگر شهرداریها ضوابط را اصلاح کنند و پارکینگ را به یک نیاز اختیاری تبدیل کنند، مثلا فقط برای واحدهای بالای ۸۰ متر یا با ارائه گزینه خرید اشتراک پارکینگ عمومی، هزینه ساخت به طور محسوسی کاهش پیدا میکند و در نتیجه قیمت نهایی مسکن نیز پایینتر میآید.
۴- استفاده از دارایی زمین؛ جایگزینی زمین به جای پول
یک ایده متفاوت و ساختاری برای تأمین مسکن ارزانقیمت، استفاده از «دارایی زمین دولتی» به جای پول نقد است. نگاه رایج این است که دولت برای ساخت مسکن باید بودجه اختصاص دهد، اما در شرایطی که کشور با کسری بودجه مزمن دست و پنجه نرم میکند، این رویکرد جواب نمیدهد. راهکار جایگزین این است که دولت زمین در اختیار شرکتهای توسعهدهنده املاک قرار دهد، بدون اینکه بهای آن را دریافت کند. این شرکتها سپس هزینه آمادهسازی زمین را از محل ساخت و فروش واحدهای تجاری، اداری یا خدماتی در همان محدوده تامین میکنند.
در این مدل، تنها هزینهای که از مردم دریافت میشود، هزینه ساخت خود واحد مسکونی است؛ نه قیمت گران زمین. وظیفه دولت نیز محدود به تامین زیرساختهای حملونقل عمومی میشود که آن هم میتواند به بخش خصوصی واگذار گردد. هرچند اجرای کامل چنین طرحی زمانبر است، اما در میانمدت میتواند دسترسی به مسکن را برای دهکهای متوسط و پایین جامعه ممکن سازد.
سناریوهای آتشبس، جنگ، صلح پایدار و تاثیر آنها بر بازار مسکن
آتشبس، جنگ و صلح پایدار هر کدام مسیری کاملا متفاوت را پیش روی بازار مسکن ترسیم میکنند؛ از رکود همراه با گرانی آرام تا جهش سرمایهگذاری و رونق پایدار. در این بخش، تاثیر هر یک از این سناریوها بر قیمت، معاملات و عرضه مسکن مورد بررسی قرار میگیرد:
سناریوی اول؛ ادامه وضعیت فعلی (نه جنگ و نه صلح)
در این حالت که همان شرایط امروز است، مسکن روال عادی اما غیرایدهآلی را پیش میگیرد. یعنی رکود کمسابقهای بر معاملات حاکم است، قیمتها با شیب ملایم اما مستمر (احتمالا حول و حوش تورم عمومی) رشد میکند، سرمایهگذاران بزرگ دست به ساخت پروژههای جدید نمیزنند و عرضه مسکن محدود باقی میماند. در این سناریو، نه خبری از تحول است و نه سقوط؛ بازار در باتلاقی از رکود و تورم گرفتار میشود.
سناریوی دوم؛ آتشبس موقت
در شرایط آتشبس که هنوز نااطمینانی سیاسی و امنیتی باقی است، سرمایهگذاران نمیتوانند آینده را به درستی پیشبینی کنند. آنها میدانند ممکن است هر لحظه دوباره تنش آغاز شود، بنابراین دست به سرمایهگذاری بلندمدت در پروژههای بزرگ مانند شهرکسازی، بلندمرتبهسازی یا نوسازی بافت فرسوده نمیزنند. در بهترین حالت، همان فعالان قدیمی با احتیاط بیشتر به کار خود ادامه میدهند و شاید تعداد معاملات نسبت به دوران اوج جنگ اندکی افزایش پیدا میکند، اما تحول ساختاری رخ نمیدهد.
سناریوی سوم؛ صلح پایدار
این سناریو نقطه مقابل دو سناریوی قبلی است. در صورت صلح پایدار و پیوستن تدریجی ایران به باشگاه اقتصاد جهانی، انتظار میرود موج جدیدی از سرمایهگذاران داخلی و حتی خارجی وارد بخش مسکن شوند. تقاضای عظیم انباشتهشده ناشی از سالها ازدواج، تولد، مهاجرت و طلاق همچنان پابرجاست و اگر همراه با تقویت قدرت خرید (از طریق تسهیلات بانتی و کنترل تورم) باشد، میتواند به رونقی پایدار و ایدهآل منجر شود.
در این شرایط، سهم بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی که هماکنون بسیار کمتر از ظرفیت واقعی خود است، پتانسیل رسیدن به ۱۰ درصد را دارد (اروپا تنها ۳ تا ۴ درصد). اگر اثر بخش ساختمان بر صنایع جانبی مانند فولاد، سیمان، پتروشیمی، حملونقل و خدمات فنی نیز محاسبه شود، این سهم میتواند تا ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی را پوشش دهد. چنین رقمی نشان میدهد که مسکن و ساختمان، در صورت عادی شدن شرایط، میتواند مهمترین محرک اقتصاد ملی و بزرگترین دغدغه یک دولت متعارف باشد.
اگر جنگ دوباره آغاز شود؛ چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟
در نقطه مقابل تمام سناریوهای امیدوارکننده، یک هشدار جدی وجود دارد. اگر جنگ به هر دلیلی نه تنها تمام نشود، بلکه شدت یافته و بار دیگر شعلهور شود، تمامی جلوههای زندگی تحتالشعاع قرار میگیرد. در آن شرایط، نه بازار مسکن، نه هیچ بازار دیگری را نمیتوان با منطق معمول تحلیل کرد. اولویت اول مردم و دولت، امنیت جانی خواهد بود، نه خرید خانه. سرمایهها از شهرهای بزرگ و ریسکپذیر به سمت مناطق امنتر یا داراییهای قابل حمل مانند طلا و ارز فرار میکند. در چنین وضعیتی، حتی پیشبینی کوتاهمدت از قیمت مسکن غیرممکن است و سناریوهای مختلف از سقوط کامل بازار تا توقف مطلق معاملات، همگی محتمل خواهند بود. به همین دلیل، هر تحلیلگری در پایان تاکید میکند که مهمترین پیششرط هر نوع پیشبینی در بازار مسکن، «صلح و ثبات سیاسی» است. بدون آن، تمام فرمولهای اقتصادی بیاعتبار خواهند شد.
چه اتفاقی باید رخ دهد که به رونق پایدار تورمی در صنعت ساختمان و مسکن بازگردیم؟
برای آنکه صنعت ساختمان و بازار مسکن از رکود عمیق فعلی خارج شده و به رونقی پایدار و غیرالتهابی دست پیدا کند، هیچ راه میانبری وجود ندارد و معجزهای در کار نخواهد بود. آنچه این بخش نیاز دارد، مجموعهای از تحولات ساختاری، هماهنگ و زمانبر است که از کنترل تورم مزمن آغاز شده و تا اصلاح ضوابط شهری و بازتعریف نقش دولت ادامه مییابد. تحلیلهای کارشناسی حاکی از آن است که تمرکز صرف بر یک عامل (مثل افزایش وام یا ساخت مسکن دولتی) بدون پرداختن به بقیه موانع، نه تنها مشکل را حل نمیکند، بلکه ممکن است آن را پیچیدهتر نیز سازد. مهمترین اقدامات اثرگذار برای بازگشت رونق پایدار عبارتاند از:
-
کاهش ریسک سرمایهگذاری و قابل پیشبینی شدن بازار مسکن
-
کنترل تورم مزمن به عنوان اولویت اول دولت
-
افزایش تسهیلات بانکی ویژه خانه اولیها با نرخ سود حمایتی
-
کاهش متراژ واحدهای مسکونی متناسب با قدرت خرید مردم
-
اصلاح ضوابط پارکینگ و حذف الزام اجباری آن برای واحدهای کوچک
-
استفاده هوشمندانه از زمینهای دولتی بدون دریافت بها از توسعهدهندگان
-
تقویت زیرساختهای حملونقل عمومی برای کاهش وابستگی به خودروی شخصی
-
کاهش زمان صدور پروانه ساخت از طریق حذف بروکراسی اضافی
-
ایجاد ثبات در قیمت مصالح ساختمانی با مدیریت بازارهای پایه
-
تشویق سرمایهگذاری بلندمدت در شهرکسازی و نوسازی بافت فرسوده
-
یکسانسازی قوانین مالیاتی در دورههای رکود و رونق
-
افزایش شفافیت و انتشار منظم آمار معاملات برای تصمیمگیری بهتر فعالان بازار
سخن نهایی
آینده بازار مسکن در دوران پس از جنگ، بر خلاف تصور بسیاری، نه یک نقطه ثابت که سه مسیر کاملا متفاوت پیش رو دارد. اگر وضعیت «نه جنگ و نه صلح» ادامه پیدا کند، مسکن در باتلاق رکود و گرانی آرام اما مستمر گرفتار میماند. اگر آتشبس موقت برقرار شود، امیدها اندکی جان میگیرد، اما سرمایهگذاران همچنان از هراس نااطمینانی، دست به پروژه بزرگ نمیزنند و اگر سرانجام صلح پایدار و پیوستن به اقتصاد جهانی رقم بخورد، آنگاه مسکن و ساختمان میتواند به موتور محرکهای برای تمام اقتصاد ملی تبدیل شود؛ موتوری که پتانسیل رسیدن به سهم ۲۰ درصدی از تولید ناخالص داخلی را دارد.
به طور کلی کاهش ریسک سرمایهگذاری، کنترل تورم مزمن، اصلاح ضوابط شهری، استفاده هوشمندانه از زمین دولتی و تقویت قدرت خرید مردم، همگی پیشنیازهای تحقق بهبود وضعیت مسکن در شرایط صلح اقتصادی هستند که بدون آن، حتی صلح سیاسی نیز نمیتواند التیامی بر زخم کهنه مسکن ایران باشد.
منبع: donya-e-eqtesad
