صنعت ساختمان همواره یکی از ارکان اصلی اقتصاد ایران و از حساسترین بخشهای سرمایهگذاری در کشور بوده است. اما شاید مهمترین و پرچالشترین پرسشی که هر سرمایهگذار، سازنده یا حتی یک خانواده که قصد ساخت خانه شخصی خود را دارد با آن مواجه میشود، هزینه ساخت مسکن در ایران امروز است.
بررسیها نشان میدهد که شکاف میان قیمت کاغذی و هزینه ساخت واقعی به حدود ۶۲ درصد رسیده و این فاصله شوکهکننده، لطمات جدی به بخش مسکن، بهویژه طرحهای مسکن حمایتی وارد کرده است. واقعیت تلخ آن است که وقتی قیمت تمامشده احداث مسکن محاسبه شود، رقم نهایی به حدود ۹۰ تا ۹۵ میلیون تومان در هر مترمربع میرسد. این در حالی است که متوسط قیمت فروش مسکن در تهران حدود ۱۰۷ میلیون تومان در هر مترمربع گزارش شده و همین فاصله باعث شده که بسیاری از سازندهها معادله سود و سرمایهگذاری خود را با دشواری جدی روبهرو ببینند.
در این میان، یکی از حساسترین و تعیینکنندهترین عوامل در نوسانات هزینه ساخت، قیمت مصالح ساختمانی بهویژه فولاد و سیمان است. در این مقاله میتوانید با هزینه ساخت مسکن در ایران و چالشها و ارقام بازار امروز آشنا شوید. مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
سکوی پرتاب مصالح ساختمانی؛ شش محرک جهش ۵۵ درصدی هزینه ساخت
محرک اول: تورم عمومی فزاینده
قیمتهای مصالح ساختمانی از تورم عمومی اقتصاد جان میگیرند. بررسیهای نشان میدهد که نرخ تورم عمومی که همچنان در سطوح بالایی قرار دارد، پایهگذار اصلی رشد هزینههای تولید در بخش ساختمان بوده است. وقتی تورم عمومی صعود میکند، قیمت مواد اولیه افزایش میدهد و تمام خدمات جانبی از حملونقل تا انبارداری نیز تحت تاثیر قرار میگیرند. در چنین شرایطی، دامنه نوسان قیمت مصالح ساختمانی به مراتب بیشتر از تورم عمومی بوده و ماههای اخیر جهشهای نقطهای تا ۱۰۰ درصدی برای برخی محصولات ثبت شده است.
محرک دوم: اختلال در زنجیره تولید و واردات در ایام جنگ
جنگ اخیر، ضربه سنگینی بر زنجیره تولیدات صنعتی کشور وارد کرد. صنایع فولادی که تامینکننده اصلی میلگرد، تیرآهن و ورقهای ساختمانی هستند، با اختلالات جدی در فرآیند تولید و همچنین تامین مواد اولیه مواجه شدند. از سوی دیگر، واردات تجهیزات ساختمانی نیز با موانع لجستیکی متعددی روبهرو شد و در نتیجه عرضه مصالح در بازار به شدت کاهش یافت. این اختلالات در حالی رخ داد که بسیاری از کارگاههای ساختمانی در میانه پروژه بودند و ناگهان با کمبود مصالح راهبردی مواجه شدند.
محرک سوم: انتظارات تورمی
در بازارهایی که با نوسانات شدید قیمت مواجه میشوند، انتظارات تورمی خود به موتور محرک رشد قیمت تبدیل میشود. فعالان بازار مصالح ساختمانی با مشاهده روند صعودی قیمتها، فروش محصولات خود را تا بهبود اوضاع متوقف میکنند تا بتوانند بعدا با قیمت بالاتری بفروشند. این رفتار انصراف از فروش که به دنبال انتظارات تورمی شکل میگیرد، منحنی عرضه را به شدت به سمت چپ متمایل میکند و قیمتها را بیش از پیش بالا میبرد.
رئیس انجمن صنعت ساختمان در این باره گفته است: انتظارات تورمی و نوسان نرخ ارز همواره بر روند قیمتی در بازار مصالح ساختمانی اثرگذار بوده است.
محرک چهارم: خریدهای تهاجمی مصالح
یکی از شگفتانگیزترین رفتارهای مشاهدهشده در ماههای اخیر، خریدهای تهاجمی مصالح ساختمانی توسط برخی سازندهها بوده است. آنها برای مصون ماندن از رشد آتی قیمتها، مصالحی چند برابر نیاز واقعی کارگاه خود خریداری و انبار کردهاند. این تقاضای کاذب و هیجانی، فشار قیمتی مضاعفی بر بازار مصالح وارد کرده و کمبود عرضه را تشدید نموده است. در نتیجه، نه تنها قیمت مصالح افزایش یافته، بلکه توزیع آن نیز با ناعدالتی مواجه شده و بسیاری از پروژههای کوچک از دسترسی به مصالح اساسی محروم ماندهاند.
محرک پنجم: افزایش تعرفه انرژی صنایع
صنعت ساختمان به صورت غیرمستقیم اما عمیقاً به انرژی وابسته است. کارخانههای فولاد، سیمان و دیگر صنایع تامینکننده مصالح ساختمانی، مصرفکنندگان عمده انرژی هستند. افزایش تعرفه انرژی که در ماههای اخیر اعمال شده، هزینه تمامشده تولید این صنایع را به شدت بالا برده و این افزایش هزینه ناگزیر به قیمت مصالح نهایی منتقل شده است. گرمای هزینه انرژی بر دوش تمام حلقههای زنجیره تامین ساختمان نشسته و رقم نهایی هزینه ساخت را به سطح بیسابقهای رسانده است.
محرک ششم: افزایش سالانه دستمزد کارگران ساختمانی
در کنار همه این عوامل، نرخ دستمزد کارگران ساختمانی نیز افزایش یافته است. بخش قابل توجهی از هزینه هر پروژه ساختمانی به حقوق و دستمزد نیروی انسانی اختصاص دارد. افزایش سالانه دستمزدها اگرچه از منظر عدالت اجتماعی امری لازم است، اما در شرایط تورمی کنونی، فشار مضاعفی بر دوش سازندهها وارد میکند. هزینه سفتکاری، تاسیسات و نازککاری همگی تحت تاثیر رشد دستمزدها قرار گرفته و هیچ بخشی از زنجیره ساخت از این فشار مصون نمانده است.
بخش دوم: شش «پیامد منفی» شوک هزینههای جدید ساخت
هزینه ساخت در تهران با ۵۵ درصد افزایش نسبت به سال قبل، به مترمربعی ۴۵ میلیون تومان رسیده است. با احتساب متوسط قیمت زمین که سهم آن در قیمت تمامشده حدود یکسوم است، قیمت تمامشده هر مترمربع مسکن در تهران به حدود ۹۰ تا ۹۵ میلیون تومان میرسد. این رقم در حالی است که متوسط قیمت فروش مسکن در تهران حدود ۱۰۷ میلیون تومان برآورد شده است.
بر اساس برآوردها، شاخص قیمت تمامشده تولید مسکن در حال حاضر به ۱۶۳ میلیون تومان در مترمربع رسیده است. این سطح از هزینهها نه در استطاعت سازندهها است و نه خریداران مسکن؛ بنابراین انتظار میرود بازار ساختوساز طی ماههای جاری و دستکم تا اوایل تابستان در شوک هزینهها متوقف بماند.
مهمترین پیامدهای این شوک هزینهای کدامند؟
۱- توقف تولید و تعطیلی کارگاهها
بررسیها نشان میدهد که بسیاری از شرکتهای ساختمانی مجبور به توقف فعالیت شدهاند. برخی سازندهها اعلام کردهاند که ساختوسازهای در مراحل پایانی احداث را بر کارگاههایی که در مرحله سفتکاری یا میانه ساخت قرار دارند، در اولویت حفظ وضعیت تولید قرار میدهند. به عبارت دیگر، پروژههایی که بیشترین پیشرفت فیزیکی را داشتهاند، شانس بیشتری برای ادامه کار دارند و مابقی متوقف خواهند ماند.
۲- سرمایهگذاری مولد در معرض خطر
ساختوساز با قیمتهای جدید مصالح، ریسک سرمایهگذاری مولد در بازار مسکن را به شدت افزایش داده است. سرمایهگذاران ساختمانی پیش از این به دلیل رکود سنگین خرید و فروش آپارتمان و سپس تعطیلی کارگاهها به دلیل بروز جنگ، بخش قابلتوجهی از توان تولید را از دست داده بودند. اکنون، تورم بالای تولید، شرایط ساخت را بیش از پیش سختتر کرده و بسیاری از سرمایهگذاران فعلا متوقف شدهاند.
۳- کاهش شدید توان خرید خانهاولیها
خرید توسط خانهاولیها دشوارتر از قبل شده است. وقتی قیمت تمامشده مسکن به حدود ۱۶۳ میلیون تومان در مترمربع میرسد، حتی با در نظر گرفتن وامهای خرید مسکن، توان پرداخت خانوارهای متوسط به شدت کاهش مییابد. بعد از انعکاس قیمت تولید بر قیمت فروش، سناریوی محتمل رکود بیشتر خرید است؛ چون نه پسانداز خانوار امکان پوشش آن را دارد و نه وام خرید.
۴- بازسازیها نیز گران میشوند
تورم مصالح ساختمانی تنها متوجه پروژههای تازهساخت نیست؛ بازار بازسازی خانههای قدیمی نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. هر خانوار که قصد تعمیر یا بازسازی واحد مسکونی خود را داشته باشد، حالا باید هزینههای بسیار بالاتری را برای خرید مصالح بپردازد. از سیمان و گچ گرفته تا کاشی و سرامیک، همگی رشد قیمتی قابل توجهی را تجربه کردهاند.
۵- مسکن ملی در انتظار ترمیم فوری
پروژههای ساخت مسکن ملی نیز از این قاعده مستثنی نیستند. گزارشها حاکی از آن است که این پروژهها نیازمند ترمیم فوری وام هستند. چرا که با سطح فعلی تسهیلات، امکان تامین هزینههای ساخت که به شدت افزایش یافته وجود ندارد. اگر این ترمیم صورت نگیرد، پروژههای حمایتی مسکن نیز با توقف یا تأخیر جدی مواجه خواهند شد.
۶- رکود ۸ ساله تشدید میشود
رکود معاملات مسکن دستکم ۸ سال است که با نوسانات زیاد برقرار بوده و اثر فرسایشی آن بر روند تولید، محیط کسبوکار بخش ساختمان را بسیار شکننده کرده است. شوک تورمی جدید، این رکود طولانی را تشدید میکند و هرگونه چشمانداز خروج از رکود را به آیندهای دورتر موکول میکند. برخی کارشناسان معتقدند رکود فعلی در بازار مسکن حداقل پنج سال زمان خواهد برد که حدود ۲.۵ سال آن سپری شده است.
حاشیه سود ساختوساز؛ چند درصد و چقدر واقعی؟
یکی از کلیدیترین سوالاتی که هر سرمایهگذاری پیش از ورود به بازار ساختوساز میپرسد، این حاشیه سود ساختوساز چقدر است؟ بر اساس محاسبات کارشناسان با احتساب متوسط قیمت نوسازها در بازار حدود ۲۲۳ میلیون تومان و متوسط قیمت تمامشده تولید مسکن حدود ۱۶۳ میلیون تومان، حاشیه سود سرمایهگذاری در بخش مسکن در حال حاضر بین ۳۰ تا ۳۵ درصد برآورد میشود. با این حال، این بازدهی با توجه به طول مدت سرمایهگذاری که حداقل ۱.۵ تا ۲ سال است، در مقیاس سالانه به حدود ۱۵ تا ۱۸ درصد کاهش پیدا میکند.
اما باید توجه داشت که این محاسبات، وضعیت ایدهآل را نشان میدهند. در عمل، بسیاری از سازندهها با مشکلات نقدینگی و عدم توانایی در تکمیل پروژهها در بازه زمانی تعیینشده مواجه هستند. سال گذشته نیز فراهم نبودن شرایط در بازار معاملات مسکن برای انعکاس تورم تولید بر سطح قیمت فروش، سایه سنگین خود را بر حاشیهسود ساختوساز پهن کرد و بازدهی فعالیت مولد در بازار مسکن آن جذابیت لازم برای تولید را نداشت.
برابری سطح فعلی قیمت تمامشده با متوسط قیمت پیشنهادی فروش مسکن در بازار، البته به معنای حاشیهسود صفر ساخت نیست؛ چراکه متوسط قیمت نوسازها به طور قابل توجهی بالاتر از قیمت تمامشده است. اما مشکل آنجا است که بازار معاملات مسکن در رکود عمیقی به سر میبرد و فروش نوسازها با قیمتهای اعلامی، کاری دشوار و زمانبر است.
چشمانداز پیشرو؛ توقف فصلی یا آغاز دوران جدید؟
بر اساس این پیشبینی، انتظار میرود بازار ساختوساز طی ماههای جاری و دستکم تا اوایل تابستان در شوک هزینهها متوقف بماند. اما آیا این توقف، موقتی است یا ساختار بازار دستخوش تغییرات بنیادین خواهد شد؟ برخی کارشناسان معتقد هستند که در صورت تحقق ثبات سیاسی، بازار مسکن به تدریج خود را با سطح سایر بازارهای موازی هماهنگ خواهد کرد.
پیشبینیها حاکی از آن است که شاید اواخر تابستان امسال، بازار مسکن وارد دوره رونق شود. پرشهای بازار مسکن چند سال در یک روند نسبتا پایدار حرکت میکند و سپس یکباره جهش دارد. این پلهها به دورههای ۳ تا ۴ ساله یا بیش از ۶ ساله بستگی دارد. نکته مهم دیگر، جهش احتمالی قیمت فروش مسکن در میانمدت است. سطح فعلی قیمت تمامشده به مراتب از متوسط قیمت فروش فعلی بالاتر است.
این شکاف در بلندمدت دوام نخواهد داشت و باید از یک سو با رشد قیمت فروش و از سوی دیگر با کاهش هزینههای ساخت که در شرایط کنونی دور از انتظار است، پر شود. در نتیجه، سناریوی محتمل، رشد تدریجی قیمت فروش مسکن در ماههای آینده است. اما این رشد قیمت فروش نیز به نوبه خود، رکود خرید را تشدید خواهد کرد. چون خانوارها توان پرداخت قیمتهای بالاتر را ندارند. بدین ترتیب، بازار مسکن در دام رکود تورمی گرفتار خواهد ماند؛ وضعیتی که در آن هم قیمتها بالا میرود و هم معاملات کاهش پیدا میکند.
جمعبندی
صنعت ساختمان ایران در بحرانیترین شرایط یک دهه اخیر به سر میبرد. جهش ۵۵ درصدی هزینه ساخت در یک سال، افزایش تا ۱۰۰ درصدی قیمت برخی مصالح کلیدی در دو ماه، و رسیدن هزینه ساخت مسکن اجتماعی به ۶۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، همگی نشانههایی از یک تورم تولید بیسابقه هستند. تورم عمومی، اختلالات ناشی از جنگ، انتظارات تورمی، خریدهای تهاجمی، افزایش تعرفه انرژی و رشد دستمزدها، دست به دست هم دادهاند تا سکوی پرتاب مصالح ساختمانی شکل بگیرد. پیامدهای این شوک هزینهای نیز بسیار گسترده است؛ از توقف کارگاههای ساختمانی و کاهش سرمایهگذاری مولد گرفته تا کاهش توان خرید خانهاولیها، گران شدن بازسازیها و بحران در پروژههای مسکن ملی.
منابع: donya-e-eqtesad
