در بازاری که هر روز با آگهیهای وسوسهانگیز خرید و فروش ملک بمباران میشود، سند تک برگ آجری سالها است که به عنوان زبان مشترک مالکان و خریداران شناخته میشود؛ اما از چند سال پیش، برگهای سبز رنگ وارد بازی شده که گویا قانونگذار قصد دارد تمام قواعد قدیمی را با آن زیر و رو کند. اگر از آن دسته افرادی هستید که با دیدن سند سبز مقابل سند آجری سردرگم میشوید و نمیدانید فرق سند سبز و آجری چیست و چرا یک مشاور املاک از گرفتن قولنامه عادی برای ملک سبز خودداری میکند، این مقاله برای شما نوشته شده است.
در این مقاله میتوانید با فرق سند سبز و آجری و نکاتی مهم در مورد این دو نوع سند آشنا شوید. مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
از بیاعتباری کاغذهای عادی تا تولد دو رنگ متمایز
برای درک اینکه فرق سند سبز و آجری چیست، ابتدا باید مفهوم سند عادی را مرور کنیم. اسناد عادی همان قولنامههای دستنویس و مبایعهنامههای بنگاهی هستند که سالها بزرگترین منشا اختلافات ملکی و دلیل طرح دعاوی بیشمار در دادگستری بودند. نهایتا در سال ۱۴۰۳، دو قانون مهم در این حوزه از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها به تصویب رسید و لازمالاجرا شد.
هدف از این قوانین، گذار از اسناد عادی به اسناد رسمی، جلوگیری از کلاهبرداری، شفافیت داراییها و وصول مالیاتهای واقعی بود. اما مهمترین ابزار عملیاتی شدن این هدف، تغییر ظاهر اسناد مالکیت بود. دقیقا به همین دلیل است که امروز پرسش فرق سند سبز و آجری چیست به یک دغدغه اصلی برای هر خریدار یا فروشندهای تبدیل شده است. اسنادی که پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون مذکور صادر میشوند، بهصورت تکبرگی سبزرنگ و حدنگار هستند تا بهراحتی از اسناد آجری رنگ متمایز شوند.
سند آجری، هنوز در خط مقدم معاملات سنتی
برای روشن شدن فرق سند سبز و آجری، ابتدا ببینیم سند آجری چه جایگاهی دارد. سند تکبرگ آجری همان سند مالکیتی است که پیش از تصویب قانون جدید صادر شده است. تا امروز، این اسناد همچنان از نظر حقوقی اعتبار کامل دارند و میتوان آنها را در قالب معاملات عادی قولنامههای دستی و بنگاهی منتقل کرد. یعنی اگر شما صاحب یک سند آجری باشید، همچنان میتوانید در یک بنگاه املاک مبایعهنامه عادی تنظیم کنید و معامله شما از نظر قانونی باطل تلقی نمیشود.
سند سبز؛ پایان سلطه قولنامههای عادی در بازار مسکن
پاسخ اصلی به پرسش فرق سند سبز و آجری چیست را باید در ممنوعیت مطلق معامله عادی جستجو کنید. قانونگذار با قاطعیت اعلام کرده است که همین حالا هر نوع معامله و تعهد نسبت به املاکی که سند سبزرنگ دارند، از خرید و فروش گرفته تا اجاره بیش از دو سال، ستلزم تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی است. در غیر این صورت، قرارداد عادی و معامله بهکلی باطل و غیرقابلقبول خواهد بود.
این یعنی اگر شما برای یک ملک با سند سبز، یک مبایعهنامه عادی در بنگاهاملاک تنظیم کنید و بعدا اختلافی پیش بیاید، دادگاه اصلا دعوای شما را استماع نمیکند و عملا پول و ملک خود را از دست دادهاید. به همین دلیل است که آگاهی از فرق سند سبز و آجری دیگر یک مسئله آکادمیک نیست، بلکه یک ضرورت حیاتی برای هر فعال بازار مسکن است.
استثنائات سند سبز؛ کدام معاملات هنوز با قولنامه عادی مجاز است؟
برای آنکه تصویر کاملی از فرق سند سبز و آجری داشته باشید، باید استثناها را هم بشناسید. قانونگذار برای سند سبز یک استثنای مهم در نظر گرفته است: اجاره زیر دو سال. اگر ملکی سند سبز دارد اما شما میخواهید آن را برای مدت کمتر از دو سال اجاره دهید، در این حالت خاص همچنان میتوانید از قرارداد عادی استفاده کنید. البته این اجارهنامه عادی هم باید حتما در سامانه خودنویس یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در غیر این صورت موجر با مشکلات جدی از جمله جریمه ۵۰ درصدی ارزش اجاری و عدم صدور دستور تخلیه فوری مواجه خواهد شد.
قولنامه سبز دیگر رنگ ندارد؛ همه چیز باید در دفترخانه رقم بخورد
اگر برایتان سوال شده که تکلیف قولنامه چه میشود؟ پاسخ این است که قولنامه هنوز هم وجود دارد، اما دیگر خبری از قولنامههای دستنویس یا چاپی بنگاههای املاک نیست. قانونگذار در ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی، به صراحت اعلام کرده است که دفاتر اسناد رسمی مکلفاند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی از قبیل تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را تنظیم و ثبت کنند. یعنی اگر شما برای ملکی با سند سبز بخواهید قولنامه بنویسید، باید به یک دفتر اسناد رسمی بروید و آن قولنامه را بهصورت رسمی ثبت کنید.
آیا مشاوران املاک هنوز نقشی در معاملات سبز دارند؟
یکی از ابعاد مهم فرق سند سبز و آجری ، تاثیر آن بر جایگاه حقوقی مشاوران املاک است. طبق ماده ۳ قانون الزام، معاملات املاک اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی، فقط مجاز به درج پیشنویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد هستند. این پیشنویس بهمعنای انعقاد قرارداد نیست و صرفا یک مرحله مقدماتی برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه محسوب میشود.
املاک بدون سند و بیسامانی سامانه ثبت ادعا
نکته مهم دیگری که در بررسی فرق سند سبز و آجری نباید نادیده بگیریم، تکلیف املاک فاقد سند است. بسیاری از مردم با اسناد عادی مانند بیعنامههای قدیمی یا امتیاز تعاونیهای مسکن سر و کار دارند. آیا این اسناد دیگر بیاعتبار شدهاند؟ قانونگذار در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی، سامانهای به نام سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی پیشبینی کرده است که باید ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون راهاندازی میشد.
بر اساس آخرین گزارشهای منتشر شده در اردیبهشتماه ۱۴۰۵، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی با نام ساغر بهتازگی راهاندازی شده و فرآیند ثبت ادعا در آن آغاز گردیده است. مالکان املاک فاقد سند باید هرچه سریعتر نسبت به ثبت اطلاعات ملک خود در این سامانه اقدام کنند، در غیر این صورت ممکن است در آینده نتوانند برای اثبات مالکیت خود اقامه دعوا کنند.
ناآگاهی از فرق سند سبز و آجری؛ گرانترین اشتباه زندگی شما
وقتی به این نقطه از تحلیل فرق سند سبز و آجری میرسیم، دیگر به وضوح میتوان فهمید که ناآگاهی از این تفاوت میتواند چه بلایی سر یک سرمایهگذار یا یک خانواده بیاورد. جریمههای سنگین مالیاتی، عدم صدور دستور تخلیه و مشکلات فراوان دیگر از جمله عواقب نادیده گرفتن فرق سند سبز و آجری است.
چرا هنوز اکثر مردم فرق سند سبز و آجری را نمیدانند؟
شدت تغییرات ایجاد شده توسط قوانین ۱۴۰۳ بهحدی است که هنوز مردم و دستگاههای اجرایی و حتی بخشی از حقوقدانان و قضات آمادگی همگام شدن با آن را ندارند. برپایی ساختار الکترونیک و سازوکارهای اداری این قوانین، چنان کار سترگی است که با گذشت ماهها از مهلت قانونی، هنوز برخی سامانههای کلیدی مانند سامانه ثبت ادعا با تاخیر مواجه بودهاند. این فاصله بین قانون و اجرا، عملاا سردرگمی مضاعفی برای مردم ایجاد کرده است. فراموش نکنید که سند آجری سنتی و قابل معامله با قولنامه عادی و سند سبز جدید و لزوما قابل انتقال فقط از طریق سند رسمی در دفترخانه است
سخن نهایی
گذشته از تمام تحلیلهای تخصصی، آگاهی از فرق سند سبز و آجری دیگر یک مزیت رقابتی یا یک دانش تخصصی لوکس نیست؛ این آگاهی، یک خط قرمز حیاتی برای هر کسی است که پایش به بازار مسکن باز میشود. چه قصد خرید خانه دارید، چه میخواهید ملک خود را بفروشید، چه مستاجر هستید یا موجر، قانون با تمام قوا پشت رنگ سبز اسناد ایستاده است و به هیچکس رحم نخواهد کرد.
توصیه جدی این است که پیش از امضای هر برگهای، حتما از یک وکیل پایهیک دادگستری مشورت بگیرید و سعی کنید معاملات خود را با سازندگان معتبر انجام دهید.
منبع: donya-e-eqtesad
