بازار مسکن تهران و کلانشهرهای ایران همواره به عنوان یکی از امنترین پناهگاههای سرمایه در برابر تورم شناخته شده است، اما پرسشی که این روزها در سردرگمی اقتصادی میان فعالان این حوزه پررنگ شده، این است که آیا هنوز خرید ملک به عنوان یک سرمایهگذاری منطقی به صرفه است؟
رکود چند ساله در تعداد معاملات، از یک سو، و جهش سرسامآور قیمتها در سمت عرضه، از سوی دیگر، بازار را به بنبست رسانده است. از نگاه کارشناسان، سرمایهگذاری در مسکن امروز بیش از آنکه یک تصمیم اقتصادی ساده باشد، یک محاسبه پیچیده از نقدشوندگی پایین، هزینههای نگهداری، ریسکهای سیاسی و فرصتهای جایگزین در بازارهای موازی مثل طلا، دلار، خودرو و بورس است. در این مقاله به این سوال پاسخ میدهیم که در بازار مسکن سرمایهگذاری بکنیم یا خیر.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
تحلیل دادههای بانک مرکزی؛ مقایسه بازدهی مسکن با طلا، دلار و بورس
برای پاسخ به پرسش که سرمایهگذاری در مسکن درست است یا نه، نخست باید بازدهی این بازار را در مقایسه با سایر داراییها بررسی کنیم. در ادامه با استناد به دادههای منتشرشده از سوی بانک مرکزی و گزارشهای تحلیلی روزنامه دنیای اقتصاد، عملکرد بازارها را بررسی میکنیم:
تحلیل دادههای بانک مرکزی؛ مقایسه بازدهی مسکن با طلا، دلار و بورس
با توجه به تحلیلهای کارشناسان، سرمایهگذاری در مسکن در شرایط فعلی که ایران در وضعیت نه جنگ، نه صلح قرار دارد، جز پرریسکترین گزینهها محسوب میشود. در شرایط نااطمینانی مزمن کنونی، قیمتها ناپایدار هستند و ریسک نقدشوندگی به بالاترین سطح خود رسیده است. دادههای منتشرشده نشان میدهد که در آذرماه ۱۴۰۴، بازار مسکن با رشد قیمت ۲۲ درصدی از ابتدای سال، در جایگاه آخر جدول بازدهی بازارها قرار گرفت؛ در حالی که طلا ۱۷۷ درصد، دلار ۷۰ درصد و بورس ۵۶ درصد بازدهی داشتند.
کارشناسان معتقد هستند تا زمانی که بازار سهام برای سرمایهگذاران جذابیت مناسب دارد، احتمال ورود حجم بالای سرمایه به بازار معاملات ملک پایین است.
زمان رسیدن به سود و تشخیص زمان مناسب خرید
در مورد زمان لازم برای رسیدن به سود سرمایهگذاری در مسکن، بسیاری از کارشناسان به صراحت اعلام کردهاند که در شرایط نه جنگ، نه صلح، بدترین وضعیت برای بازار مسکن و سرمایهگذاران ساختمانی رقم خورده است. بر اساس سناریوهای سهگانه ترسیمشده توسط این رسانه، در محتملترین سناریو، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران تا پایان سال ۱۴۰۵ به محدوده ۱۸۵ تا ۲۱۰ میلیون تومان خواهد رسید.
با این حال، مهمترین نکته برای سرمایهگذار این است که جاماندگی ۱۸ ماهه بازدهی ملک از سایر داراییها به همراه عقبماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی طی چندین سال متوالی، پتانسیل رشد قیمت را ایجاد کرده، اما تحقق این رشد منوط به ثبات شرایط سیاسی و اقتصادی است.
قفل شدن سرمایه در آجر؛ بررسی ریسک نقدشوندگی در بازار مسکن امروز
بازار مسکن امروز ایران بیش از هر زمان دیگری با معضلی به نام نقدشوندگی پایین دست و پنجه نرم میکند؛ مسئلهای که کارشناسان بارها آن را به عنوان یکی از مهمترین ریسکهای سرمایهگذاری در مسکن اعلام کردهاند. برخلاف طلا یا ارز که در هر لحظه و با یک تماس تلفنی قابل تبدیل به پول نقد هستند، ملک داراییای است که فروش آن گاه ماهها و حتی سالها به طول میانجامد.
این ویژگی که همیشه به عنوان ذات بازار مسکن شناخته میشد، در شرایط کنونی به دلیل تشدید ریسکهای سیاسی و اقتصادی، به یک نقطه ضعف اساسی تبدیل شده است. به عبارت دیگر، سرمایهای که امروز در یک آپارتمان قفل شود، در صورت بروز شوکهای سیاسی یا نیاز ناگهانی به نقدینگی، صاحب خود را در شرایط دشواری قرار میدهد؛ چراکه نه خریداری به آسانی یافت میشود و نه میتوان انتظار داشت ملک در کوتاهمدت با قیمت منصفانه به فروش برسد.
فعالان اقتصادی ترجیح میدهند به جای سرمایهگذاری در مسکن، سرمایه خود را به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر مانند طلا و ارز منتقل کنند و از ورود به بازاری که ممکن است ماهها سرمایهشان را بلوکه کند، خودداری میورزند.
آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۵؛ سناریوی خوشبینانه در مقابل سناریوی واقعبینانه
بازار مسکن ایران در نیمه دوم سال ۱۴۰۵، بیش از هر زمان دیگری به تلاقیگاه متغیرهای کلان اقتصادی و تحولات ژئوپلیتیک تبدیل شده است. با استناد به دادههای شاخص اختصاصی مسکن و بررسی رفتار بازیگران این بازار، چهار سناریوی متمایز برای آینده پیشرو وجود دارد . آنچه در تمام این سناریوها مشترک به نظر میرسد، نقش کارگردان اصلی یعنی جنگ است. این متغیر که از سال گذشته فرمان بازار معاملات مسکن و روند قیمتها را به دست گرفته و تسلط آن به مراتب بیش از سایر پارامترها بوده است.
در ادامه با تکیه بر تحلیلهای رسمی، دو سناریوی محتملتر برای نیمه دوم سال ۱۴۰۵ را بررسی میکنیم:
سناریوی خوشبینانه: پایان جنگ و آغاز احیای معاملات از تابستان
در مطلوبترین حالت ممکن برای بازار مسکن در سال جاری، فرض بر این است که جنگ در هفتههای نخست نیمه دوم سال به پایان برسد. بر اساس سناریوی اول، اگر جنگ در هفتههای آتی خاتمه پیدا کند، الگویی مشابه جنگ ۱۲ روزه تکرار خواهد شد؛ به این معنا که انجماد معاملاتی که در ماههای گذشته بر بازار حاکم بوده، به تدریج از بین خواهد رفت.
تفاوت اساسی این سناریو با سال گذشته در فصل وقوع آن است. در سال ۱۴۰۴، جنگ در اسفند ماه به پایان رسید و دوره پس از آن مصادف با بهار شد؛ فصلی که به دلیل تعطیلات نوروزی، معمولا با افزایش تقاضای مصرفی همراه است. اما مهمترین تفاوت امسال در این است که اگر جنگ در نیمه اول تابستان پایان پیدا کند، در فصل تابستان احتمال رشد محسوس معاملات وجود خواهد داشت.
در این سناریو، با کاهش سطح نااطمینانی و بهبود نسبی فضای روانی بازار، میتوان انتظار داشت که بخشی از تقاضای سرکوبشده وارد عرصه معاملات شود. همچنین، کاهش ریسکهای ژئوپلیتیک میتواند زمینهساز بازگشت تدریجی سرمایهگذاران به بازار مسکن شود؛ سرمایهگذارانی که در ماههای گذشته به دلیل نقدشوندگی پایین مسکن و ترس از بلوکه شدن سرمایه، ترجیح داده بودند دارایی خود را در بازارهای طلا و ارز نگهداری کنند. در صورت تحقق این سناریو، نیمه دوم سال ۱۴۰۵ میتواند شاهد خروج تدریجی بازار از رکود عمیق فعلی و افزایش تعداد معاملات باشد.
سناریوی واقعبینانه: تداوم رکود تورمی با فشار فزاینده بر بازار اجاره
واقعبینانهترین و محتملترین چشمانداز برای نیمه دوم سال ۱۴۰۵، تداوم وضعیت رکود تورمی است. در این سناریو، جنگ نه به طور کامل پایان پیدا میکند و نه به اوج شدت خود میرسد. کشور در وضعیت نه جنگ و نه صلح باقی میماند و نااطمینانی به عنوان یک عامل مزمن، بر تمام معادلات بازار مسکن سایه میافکند. در این شرایط، پیشبینیها حاکی از آن است که نبض معاملات مسکن کماکان در همان فاز شوک، یعنی نبود میل به معامله، باقی خواهد ماند.
در این سناریو، سه ویژگی اصلی بر بازار مسکن حاکم خواهد شد:
- تداوم رشد اسمی قیمتها بدون افزایش محسوس معاملات
- کاهش قدرت خرید خانوارها و خروج تقاضای مصرفی واقعی از بازار
- فشار مضاعف بر بازار اجاره
سرمایه ۵ میلیاردی را کجا ببریم؟ مقایسه سودآوری در بازارهای موازی
در شرایط نه جنگ، نه صلح حاکم بر نیمه اول سال ۱۴۰۵، سرمایهگذاران با معمایی دشوار روبرو هستند. با فرض داشتن سرمایهای در حدود ۵ میلیارد تومان، کدام بازار کمترین ریسک و بیشترین بازدهی را ارائه میدهد؟ در ادامه ریسک و سود بازارهای مختلف را در شرایط فعلی با هم مقایسه کردهایم:
طلا و ارز: پناهگاههای موقت با ریسک نوسانی بالا
در شرایط تداوم نااطمینانی، معمولا سرمایهها به سمت بازارهای نقدشوندهتر سرازیر میشوند. طلا و دلار، علیرغم نوسانات شدید، به دلیل نقدشوندگی فوری همچنان مقصد اول فرار سرمایهها هستند. با این حال، طلا در شرایط شوکهای ژئوپلیتیک، رفتار متفاوتی از خود نشان داده است. تحلیلهای منتشرشده نشان میدهد که طلا در شرایط نه جنگ، نه صلح دیگر پناهگاه امن مطلق نیست و حتی در مقاطعی همسو با بازار سهام حرکت کرده است.
از سوی دیگر، دلار نیز در کنار نقش پناهگاه، تحت تاثیر سیاستهای تجاری و تنشهای دیپلماتیک قرار دارد و مسیر مستقلی از بنیادهای اقتصادی داخلی طی میکند. بنابراین، طلا و دلار برای سرمایهگذارانی که توانایی رصد لحظهای بازار و واکنش سریع به اخبار را دارند، مناسبتر هستند؛ نه برای سرمایهگذاران بلندمدت.
بورس: فرصت در سایه نااطمینانی با ریسک سقوط
بازار سرمایه در شرایط فعلی، موقعیت دوگانهای را تجربه میکند. از یک سو، شاخص کل بورس با ریسک کاهش مواجه است؛ چراکه تحلیلهای بینالمللی نشان میدهد در سناریوی تداوم تنشها، بازار سهام در وضعیت واگرایی منفی قرار میگیرد و نسبت به سایر داراییها بازدهی کمتری دارد. از سوی دیگر، برخی صنایع خاص نظیر پالایشیها و شرکتهای دانشبنیان میتوانند از فضای حاکم سود ببرند.
نکته مهم برای سرمایهگذار ۵ میلیاردی این است که در شرایط کنونی، سهام شرکتهای کوچک و متوسط با نقدشوندگی پایین به شدت پرریسک هستند و خروج از آنها در زمان نیاز به نقدینگی، با زیان سنگین همراه خواهد بود. در مقابل، صندوقهای سرمایهگذاری با درآمد ثابت که بازدهی نسبتا قابل پیشبینیای ارائه میدهند، میتوانند گزینهای میانی بین بورس و بازار پول باشند.
مسکن: ریسک قفل شدن سرمایه در صدر جدول
واقعبینانهترین ارزیابی کارشناسان از وضعیت مسکن در شرایط فعلی این است که نبض معاملات کماکان در همان فاز شوک، یعنی نبود میل به معامله، باقی خواهد ماند. این یعنی با وجود رشد اسمی قیمتها که عمدتا ناشی از تورم هزینههای ساخت و انتظارات فروشندگان است، عملا بازاری برای فروش ملک وجود ندارد. بدترین سناریو برای سرمایهگذار مسکن، قفل شدن سرمایه در آجر است؛ اتفاقی که در شرایط فعلی بسیار محتمل به نظر میرسد، چراکه حتی کاهش قیمت پیشنهادی نیز نمیتواند خریداران واقعی را که قدرت خریدشان به شدت کاهش یافته، روانه بازار کند.
تنها مزیت نسبی مسکن نسبت به طلا و بورس، نوسان کمتر قیمت آن است؛ اما این ثبات ظاهری در مقابل نقدشوندگی صفر، ریسکی است که سرمایهگذار هوشمند آن را نمیپذیرد.
در چه شرایطی خرید مسکن بهترین سرمایهگذاری است؟
بر اساس گزارشهای منتشر شده و تحلیل رفتار بازارهای جهانی در مواجه شدن با بحرانهای ژئوپلیتیک، سرمایهگذاری در مسکن تنها در یک سناریوی خاص به بهترین سرمایهگذاری تبدیل میشود. در شرایط جنگ تمامعیار و پایدار؛ مسکن به ابزاری برای بقا و بازسازی زندگی تبدیل خواهد شد.
تجربه بازار مسکن اسرائیل در جریان جنگ با ایران و نیز تحلیل بازار دبی در بحرانهای مشابه نشان میدهد که در زمان درگیری مستقیم، حجم معاملات مسکن به شدت سقوط میکند. بازار مسکن در اسرائیل ۴۰ تا ۶۰ درصد و در دبی ۳۷ تا ۴۹ درصد کاهش روبهرو شده و نقدشوندگی بازار عملا از بین میرود.
با این حال، مسکن در چنین شرایطی دیگر یک دارایی سرمایهای محض نیست، بلکه به پناهگاهی فیزیکی و ضامن بازسازی تبدیل میشود. در جنگ، خرید خانههای آسیبدیده به شدت افزایش پیدا میکند. همچنین پس از پایان جنگ، دوره بازسازی آغاز میشود و مسکن به عنوان بستر اصلی بازسازی زندگی، رونق بیسابقهای پیدا خواهد کرد.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به تازگی تاکید کرده است که با پایان یافتن جنگ، دوره بازسازی و نوسازی آغاز خواهد شد و رونق به بازار مسکن باز خواهد گشت. بنابراین، خرید مسکن در شرایط جنگی، تنها زمانی بهترین سرمایهگذاری است که انگیزه آن حفظ دارایی فیزیکی در برابر نابودی کامل ارزش پول ملی و تامین سرپناه در آشفتهبازار باقیمانده از جنگ باشد.
سخن نهایی
سرمایهگذاری در مسکن در شرایط فعلی، ریسک نقدشوندگی بالایی دارد و در چنین فضایی، طلا و ارز با وجود نوسانات شدید، به دلیل نقدشوندگی فوری، گزینههای منطقیتری هستند. اما اگر نگاه سرمایهگذار به افقهای بلندمدتتر و فراتر از دوره جنگ باشد، باید بداند که تجربه تاریخی نشان داده مسکن همواره توانسته است ارزش واقعی سرمایه را در برابر تورم مزمن حفظ کند؛ هرچند که این حفظ ارزش، امروز بهایی به نام صبر در برابر رکود و نقدشوندگی پایین دارد. در نهایت، عاقلانهترین تصمیم برای سرمایهگذار در شرایط کنونی، پرهیز از تمرکز تمام سرمایه در یک بازار و اتخاذ استراتژی تنوعسازی میان داراییهای نقدشونده است؛ چرا که در آشفتهبازار امروز، دسترسی به نقدینگی ارزشی فراتر از سود پیشبینینشده دارد.
منابع: donya-e-eqtesad
