در شرایطی که انتظار میرفت صدای انفجار و التهاب مرزها، بازار مسکن را به سقوط و رکود عمیق بکشاند، آتش جنگ، شعلههای قیمت را بلندتر کرد. شاید نخستین واکنش ذهنی به تنشهای نظامی میان ایران، آمریکا و اسرائیل این باشد که سرمایهها از ترس آیندهای مبهم، بازار ملک را تخلیه میکنند، اما واقعیت میدانی چیز دیگری را نشان داد.
در روزهایی که آسمان منطقه از رزمایش و تهدید انباشته شد، نه معاملات رونق گرفت و نه سازندگان دست به فروش اضطراری زدند. تابلوهای بنگاهها سکوت سنگین را تجربه کردند و ترس از تورم و بیاعتمادی به پول ملی موجب شد تا خرید خانه با رکود شدید مواجه شود. این جنگ برخلاف این منطق ساده که بحران ارزانکننده داراییها است، موجب جهش قیمت مسکن شد. علت این امر ناشی از انتظارات روانی، خروج سرمایه از ریسک و بازتولید تورم مزمن است که مسکن را به یک دارایی امن تبدیل کرد. در این مقاله میتوانید با علت افزایش قیمت مسکن در دوران جنگ ایران آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
پارادوکس مسکن در آتش جنگ
آنچه بازار مسکن تهران را در شرایط جنگی اخیر به پدیدهای غیرمنتظره تبدیل کرده است، شکاف عمیق میان واقعیت معاملات و منطق مرسوم اقتصاد جنگ است. درست جایی که تئوریهای اقتصادی زنگ خطر سقوط داراییهای غیرنقدشونده را به صدا درمیآورند، دادههای میدانی از تهران حکایت از مقاومتی عجیب دارد؛ مقاومتی که ریشه در انباشت سالها عقبماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی دارد.
با توجه به توقف بیش از ۱۸ ماهه انتشار آمار رسمی معاملات، آنچه از لابهلای اطلاعات پراکنده قابل استخراج است، نشان میدهد که رکودی عمیق در معاملات و رشدی آرام اما پنهان در قیمتها وجود دارد. مسکن طی سالهای ۹۹ تا ۱۴۰۳ مدام از تورم جا ماند، عقبماندگیای که در ماههای پایانی سال قبل و همزمان با آغاز تنشهای نظامی، به اجبار شروع به جبران کرد. اما نکته ظریف اینجاست که این جبران در دل رکودی سنگین رقم خورد. جنگ، به جای آنکه فروشندگان را به تخفیف وادارد، آنها را قانع کرد که کلید خانه را محکمتر از قبل نگه دارند، چون میدانستند عقبماندگی چندساله قیمت از تورم، همچون فنری فشرده، پتانسیل جهشهای بعدی را در خود ذخیره کرده است.
در چنین شرایطی، بازار مسکن به دام دوگانه کاهش عرضه واقعی و انتظارات صعودی فروشندگان افتاد؛ جایی که نه خریدار قدرت خرید داشت و نه فروشنده انگیزه فروش تخفیفی. از سوی دیگر، قطع مکرر اینترنت و تکرار یک آگهی توسط هزاران مشاور املاک، شاخصهای فعلی را تا ۲۰ درصد خطادار کرده است. با این حال، حتی با در نظر گرفتن این خطا، بازار معاملاتی تهران، رشد ۲۵ درصدی قیمتها را در بازه ۲.۵ ماهه یعنی از ابتدای اسفند تا اوایل اردیبهشت ماه نشان میدهد.
بازار مسکن ایران بار دیگر نشان داد که در غیاب شفافیت، افزایش هزینه ساخت، افت سرمایهگذاری و انتظارات تورمی انباشته شده، حتی آتش جنگ هم نمیتواند قیمت سرپناه را فرو بنشاند؛ بلکه برعکس، آن را به پناهگاهی امن برای حفظ ارزش سرمایههایی بدل میکند که دیگر به پول ملی اعتماد ندارند.
مهمترین دلایل افزایش قیمت مسکن بعد از جنگ
بازار مسکن تهران پس از تشدید تنشهای نظامی، معمایی پیچیدهتر از آنچه نظریههای اقتصادی پیشبینی میکردند، رقم زد. در حالی که انتظار میرفت رکود حاکم بر معاملات، قیمتها را به سقوط بکشاند، واقعیت میدانی حکایت از رشد پنهان اما مستمر قیمتها داشت. بررسی عمیق تر این پدیده نشان میدهد که نه یک عامل، که شبکهای از علتهای ساختاری و رفتاری در کنار هم قرار گرفتهاند تا مسکن را به دارایی مقاوم در برابر بحران تبدیل کنند. از یک سو، تورم مزمن و افزایش بیوقفه هزینههای ساخت، تنه اصلی قیمت تمام شده را تشکیل میدهد؛ از سوی دیگر، انتظارات تورمی و باور به رشد آینده قیمتها، فروشندگان را به نگهداری دارایی تشویق میکند.
همزمان، بسته شدن یا کاهش جذابیت سایر بازارهای سرمایهگذاری مانند طلا، ارز و بورس، جریان نقدینگی سرگردان را به سمت مسکن هدایت کرده است. در کنار اینها، سیاستهای مالیاتی و عوارض سنگین که از دوران رونق به جا مانده و هیچ انعطافی برای شرایط رکود ندارند، خود به عاملی برای افزایش قیمت مسکن تبدیل شدهاند. در ادامه، هر یک از این دلایل را به طول کامل بررسی میکنیم:
۱- تورم هزینهها؛ رشد بیوقفه بهای تمام شده ساخت
اولین و شاید مهمترین محرک افزایش قیمت مسکن، جهش مداوم هزینههای تولید آن است. قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، حمل و نقل و تجهیزات، همگی تحت تاثیر تورم عمومی به طور پیوسته در حال افزایش هستند. اما نکته قابل توجه آن است که بخش بزرگی از این هزینهها هنوز به مرحله اجرا نرسیده است؛ برای مثال، افزایش هزینه صدور پروانههای ساختمانی که سهم قابل توجهی در بودجه تمام شده دارد، در سال جدید اعمال نشده و به محض اجرایی شدن، موج جدیدی از گرانی را به دنبال خواهد داشت.
نکته تلخ آنکه سودآوری واقعی ساختوساز در شرایط کنونی بسیار ناچیز است. در گذشته، قراردادهای مشارکت در ساخت به گونهای بسته میشد که ۶۰ درصد سهم مالک زمین و ۴۰ درصد سهم سازنده باشد. اما امروز حتی در مناطق شمالی تهران نیز نسبت ۵۰-۵۰ برای سازندهها غیراقتصادی تلقی میشود. با احتساب زمان طولانی فرآیند ساخت (حدود ۴ سال از دریافت پروانه تا فروش نهایی که یک سال آن فقط صرف اخذ مجوز از شهرداری میشود و حداقل ۶ ماه نیز زمان برای فروش در رکود فعلی لازم است)، سود حسابداری معقول بین ۱۵ تا ۲۵ درصد تخمین زده میشود؛ رقمی که در برابر تورم نقطه به نقطه بالای ۷۰ درصدی، عملاً معنای زیان واقعی میدهد.
۲- انتظارات تورمی؛ فنر فشردهای به نام عقبماندگی قیمت
شاید مهمترین عامل روانی که قیمتهای مسکن را حتی در دل جنگ بالا نگه داشته، انتظار برای رشد بیشتر باشد. دادههای موجود نشان میدهد قیمت واقعی مسکن در سال گذشته، علیرغم رشد اسمی، نزدیک به ۲۸ درصد کاهش پیدا کرده بود؛ یعنی مسکن سالهاست از تورم عمومی جا مانده است. این عقبماندگی انباشته، مانند فنری عمل میکند که هر چه بیشتر فشرده شود، قدرت جهش بیشتری پیدا میکند.
سرمایهگذاران و حتی فروشندگان عادی به خوبی میدانند که اگر آرامش سیاسی برقرار شود و جنگ به پایان برسد، قیمت مسکن باید خود را به سطح تورم عمومی برساند. این باور قوی به رشد آینده، باعث میشود حتی در روزهای اوج تنش، فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نباشند و ترجیح دهند دارایی خود را برای روزهای بهتری نگه دارند. در واقع، جنگ برای آنها نه یک تهدید که یک توقف موقتی تلقی میشود و امید به صلح، خود به عاملی برای حفظ یا حتی افزایش قیمتهای پیشنهادی تبدیل میگردد.
۳- بنبست سرمایهگذاری؛ وقتی همه درها بسته است، مسکن باز میشود
سومین عامل کلیدی در افزایش قیمت مسکن، وضعیت اسفبار سایر بازارهای دارایی در کشور است. نقدینگی سرگردان عظیمی در اقتصاد وجود دارد که نه راهی به تولید پیدا کرده و نه تمایلی به ماندن در حسابهای بانکی با بازده منفی دارد. در چنین شرایطی، سرمایهگذاران به دنبال بازارهایی با کمترین ریسک و بیشترین احتمال حفظ ارزش میگردند.
بازار سرمایه روزهای خوب خود را پشت سر گذاشته و چشمانداز روشنی برای بهبود ندارد. صندوقهای درآمد ثابت با وجود وعده بازدهی ۴۰ درصدی، در برابر تورم ۷۳ درصدی عملا بازده منفی واقعی ارائه میدهند و بنابراین جذابیتی ندارند. بازار طلا و ارز نیز با محدودیتهای متعدد، ریسکهای سیاسی و احتمال مداخلات ناگهانی مواجه است. در گذشته، بخشی از صاحبان سرمایه به سادگی دارایی خود را از کشور خارج میکردند، اما امروز این مسیر نیز با موانع جدی روبهرو است.
در این بنبست، مسکن به عنوان تنها گزینه باقیمانده ظاهر میشود. بله، مسکن دارایی غیرنقدشوندهای است و معاملات آن در رکود به سر میبرد، اما از دیدگاه سرمایهگذار، هنوز کمریسکترین و امنترین پناهگاه در برابر تورم مزمن به شمار میرود.
۴- مالیاتها و عوارض؛ میراث رونق در روزگار رکود
یکی از دلایل کمتر دیده شده اما بسیار تاثیرگذار، انعطافناپذیری سیاستهای مالیاتی و عوارضی است که بر دوش بخش مسکن سنگینی میکند. بسیاری از قوانین و مقررات مربوط به دریافت مالیات از سازندگان، سرمایهگذاران و حتی مالکان، در سالهایی تدوین و تصویب شده که بازار مسکن در رونق بیسابقهای به سر میبرد. در آن دوران، سودآوری بخش ساختمان بالا بود و دریافت این وجوه منطقی به نظر میرسید. اما امروز شرایط کاملا متفاوت است؛ عایدی واقعی صنعت ساختمان منفی شده، هزینهها سر به فلک کشیده و رکود معاملات، نقدینگی فعالان این حوزه را به شدت کاهش داده است.
با این حال، نه تنها هیچ تخفیف یا معافیتی در کار نیست، بلکه دستگاههای دولتی و عمومی همچنان بر دریافت مالیاتها و عوارض سنگین اصرار دارند. این هزینههای تحمیلی که پایه علمی و عدالتمحور ندارند، در نهایت به قیمت نهایی فروش مسکن افزوده میشود. به عبارت دیگر، دولت و شهرداری با سیاستهای خود، ناخواسته به افزایش قیمت مسکن دامن میزنند، در حالی که اگر واقعاً به دنبال کاهش فشار بر خانوارها هستند، باید این رویه را بازبینی کنند.
۵- کاهش عرضه؛ وقتی مالکان از مشارکت در ساخت انصراف میدهند
حلقه نهایی زنجیره افزایش قیمت، به تصمیم مالکان زمین و ساختمانهای فرسوده برمیگردد. همانطور که اشاره شد، رشد هزینههای ساخت و کاهش سودآوری، قراردادهای مشارکت را به شدت غیراقتصادی کرده است. در گذشته، مالک زمین بدون هیچ سرمایهگذاری اضافه، ۶۰ درصد از یک ساختمان نوساز را دریافت میکرد. اما امروز حتی نسبت ۵۰-۵۰ هم برای سازنده جذاب نیست و مذاکرات برای رسیدن به توافق دشوار شده است. نتیجه آنکه بسیاری از مالکان ترجیح میدهند تصمیم به نوسازی و ساخت را به تعویق بیندازند.
این تاخیر یعنی کاهش عرضه مسکن نوساز در میانمدت و بلندمدت. وقتی عرضه جدید به بازار نمیآید و همزمان تقاضای سرمایهای در حال افزایش است، فشار مضاعفی بر قیمت واحدهای موجود وارد میشود. به این ترتیب، یک دور باطل شکل میگیرد و افزایش هزینه ساخت منجر به کاهش تمایل به مشارکت و کاهش عرضه میشود و این موضوع منجر به افزایش قیمت مسکن موجود، افزایش بیشتر انتظارات تورمی و تمایل بیشتر به نگهداری مسکن به جای فروش میشود. جنگی که مستقیما خانهای را تخریب نکرد، این حلقه معیوب را چند برابر محکمتر کرد.
سخن نهایی
بازار مسکن ایران در روزهای جنگ، روایتی متفاوت از تمام پیشبینیهای رایج را رقم زد. در حالی که انتظار میرفت آتش تنش، قیمت سرپناه را خاکستر کند، خانه گرانتر شد. اما این افزایش قیمت، حاصل تخریب فیزیکی یا کمبود واقعی مسکن نبود؛ ثمره سالها تورم مزمن، نقدینگی سرگردان، ریسکهای انباشته و انتظارات روانی بود که جنگ فقط جرقهای برای جهش آنها شد.
نکته تلخ اما مهم آن است که این گرانی، خبر از رونق نمیدهد، بلکه از رکودی عمیق و بیمارگونه حکایت میکند. رکودی که در آن فروشندگان به خاطر امید به آینده، خانه نمیفروشند، خریداران به خاطر فقر، توان خرید ندارند و سازندگان به خاطر نااطمینانی، دست به ساخت نمیزنند. راه برونرفت از این بنبست، در اقدامات ساختاری و زمانبر نهفته است. کنترل تورم، کاهش ریسک سرمایهگذاری، اصلاح ضوابط شهری، تقویت قدرت خرید و استفاده هوشمندانه از دارایی زمین، همگی حلقههای یک زنجیره به هم پیوسته هستند. هیچ کدام به تنهایی معجزه نمیکند، اما در کنار هم میتوانند معمای مسکن ایران را گشوده و این بازار را از آتش رکود به رونقی واقعی و پایدار برسانند.
منبع: donya-e-eqtesad
