در حالی که هنوز چند ماهی از سال جدید گذشته، بازار اجاره مسکن به یکی از داغترین و در عین حال نگرانکنندهترین مباحث تبدیل شده است. تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ واقعیتی است که ریشه در عمق بحرانهای ساختاری اقتصاد ایران دارد. درمان ریشهای تورم مسکن مستلزم رفع ریشهای تورم عمومی است. کارشناسان معتقد هستند که هر گونه سیاستی که صرفا به دنبال مسکن حمایتی باشد، مشکل را حل نمیکند و خود به انحراف سیاستی بدل میشود. در این مقاله میتوانید با علت افزایش تورم اجاره مسکن و توصیههایی برای رفع آن آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
پیشزمینههای تورمی؛ پارادوکس ۳۴ درصدی در آستانه ۱۴۰۵
آخرین دادههای آماری نشان میدهد که تورم سالانه اجاره مسکن منتهی به اسفند ۱۴۰۴ معادل ۳۴.۲ درصد بوده است و تورم نقطهبهنقطه آن نیز به ۳۱.۷ درصد رسیده است. در نگاه نخست، این ارقام در مقایسه با نرخ تورم عمومی که سازمان برنامه و بودجه برای سال ۱۴۰۴ حدود ۵۳.۸ درصد پیشبینی کرده، چندان فاجعهبار به نظر نمیرسد.
اما اینجا پای یک پارادوکس مهم به میان میآید: اگرچه نرخ رشد اجارهبها از تورم عمومی پایینتر بوده، اما این امر به معنای کاهش فشار بر مستأجران نیست؛ بلکه عمدتا ناشی از افت شدید قدرت خرید جامعه و ناتوانی مالکان در افزایش بیشتر اجارهبها به دلیل نبود تقاضای مؤثر بوده است. در حقیقت، تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ متأثر از تورم بالای عمومی اقتصاد خواهد بود، اما لزوما مطابق با آن پیش نخواهد رفت.
چشمانداز تورم عمومی و اثر آن بر اجارهبهای ۱۴۰۵
مهمترین متغیر تعیینکننده برای تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵، مسیر تورم عمومی در اقتصاد ایران است. براساس پیشبینی رسمی سازمان برنامه و بودجه، تورم نقطهای سال ۱۴۰۵ به حدود ۴۵.۵ درصد کاهش پیدا خواهد کرد. این در حالی است که تورم نقطهبهنقطه خانوارهای کشور در فروردین ۱۴۰۵ به رقم نگرانکننده ۷۳.۵ درصد رسیده که یکی از بالاترین نرخهای ثبتشده در سالهای اخیر محسوب میشود.
این فاصله معنادار میان آمارهای مختلف، پیشبینی تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ را با عدم قطعیت مضاعفی مواجه کرده است. از یک سو، انتظارات تورمی در جامعه بالا است و مالکان تمایل دارند اجارهبها را متناسب با نرخهای تورمی شدید تعدیل کنند. از سوی دیگر، توان پرداخت واقعی مستأجران که عمدتا از اقشار متوسط و ضعیف جامعه هستند، نهتنها افزایش نیافته، بلکه به دلیل تورم بالای سایر کالاها و خدمات، عملا کاهش یافته است.
یک تحلیلگر اقتصادی، در این باره معتقد است که از لحاظ سطح قیمت، رشد اجاره نسبت به تورم زیاد نخواهد بود، چون توان پرداخت اجاره اندک است و شرایط هم جنگی است؛ معمولا تا حد امکان رشد کاهش پیدا میکند. این گزاره کلیدی نشان میدهد که تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ احتمالا در محدوده ۳۵ تا ۴۵ درصد یعنی همسطح با تورم عمومی پیشبینیشده خواهد بود، نه در ابعاد ۷۰ درصدی که برخی آمارهای نقطهای ترمز میزنند.
واکاوی سیاستهای دولت؛ مسکن استیجار و هشدارهای کارشناسان
یکی از محورهای اصلی تعیینکننده در تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵، جهتگیری سیاستی دولت است. در برنامه خانه اول، میثم هاشمخانی به صراحت درباره خطر یک انحراف سیاستی به اسم مسکن حمایتی به دولت هشدار داد. طرح مسکن استیجار قابل دفاع ارزیابی میشود، اما نباید بهعنوان راهحل اصلی معضل اجارهبها تلقی گردد.
هاشمخانی پیشنهاد میکند بهترین سیاست در وضعیت فعلی، پرداخت کمکهزینه اجارهبها به مستأجران آسیبپذیر است، نه مداخله قیمتی گسترده یا مسکنسازی دولتی. او راز سیاسی گرایش دولتها به مسکنسازی دولتی را در برنامه تشریح میکند و نشان میدهد که چگونه این رویه، ضمن ایجاد رانتهای گسترده، نهتنها کمکی به کاهش تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ نمیکند، بلکه به دلیل افزایش استقراض دولت از بانک مرکزی، خود عاملی برای تشدید تورم عمومی خواهد بود.
بخش خصوصی در حال مهاجرت؛ ریسکهایی که تورم اجاره را بیشتر میکنند
در نگاه اول، شاید تصور شود که فشار حداکثری بر مالکان و سازندگان بخش خصوصی به نفع مستأجران تمام میشود، اما دقیقا تصویر معکوسی را ترسیم میکند. ریسکهای سرمایهگذاری بخش خصوصی بسیار زیاد شده؛ بخش خصوصی یا مهاجرت کردهاند یا در حال مهاجرت هستند، یا کار را متوقف کردهاند. الان و در این شرایط پرریسک، رفتن دولت به سمت برنامههایی مثل اجاره اجباری، تمدید اتوماتیک قراردادهای اجاره، سقف گذاشتن برای اجارهبها و مالیات بر خانههای خالی، ریسک سرمایهگذاری بخش خصوصی را بالاتر میبرد.
وقتی ساختوساز متوقف شود، عرضه مسکن جدید کاهش پیدا میکند، موجودی مسکن موجود نیز بهمرور فرسوده میشود و در بلندمدت، نهتنها قیمت خرید، بلکه اجارهبها نیز به دلیل کمبود عرضه، جهشهای فزایندهای خواهد داشت. بنابراین تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ در بلندمدت تابعی از میزان سرمایهگذاریهای جدید در این بخش است و مداخلات دستوری دولت صرفاً این ریسک را افزایش میدهد.
تله مالیات بر خانههای خالی؛ یک وعده تکراری
یکی از بحثبرانگیزترین ابزارهای سیاستی برای کنترل بازار اجاره، مالیات بر خانههای خالی است که همواره بهعنوان راهحلی جادویی معرفی میشود. اما واقعیت آن است که قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسید، در عمل نتوانسته تاثیر محسوسی بر تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ بگذارد. کارشناسان سه مانع اصلی بر سر راه اثربخشی این مالیات را شناسایی کردهاند:
- ضعف در شناسایی و احراز خالی بودن واحدها – نظام ثبت معاملات و اطلاعات سراسری املاک ایران هنوز به بلوغ کافی نرسیده است.
- نرخ پایین مالیات نسبت به سود انتظاری از نگهداری مسکن، در شرایط تورمی، عایدی ناشی از رشد قیمت مسکن (که گاه در یک ماه به بیش از ۱۵ درصد هم میرسد) بهمراتب بیشتر از نرخ مالیات است.
- انتقال هزینه مالیات به مستأجر، مالکان در عمل مالیات را بهصورت افزایش اجارهبها به مستأجران منتقل میکنند، بنابراین اثر نهایی آن بر تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ نهتنها کاهشی نیست، بلکه میتواند افزایشی هم باشد.
سناریوهای محتمل برای تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵
با توجه به مجموعه عوامل فوق، سه سناریوی محتمل برای تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ قابل تصور است:
سناریوی اول (پایدار): تورم اجاره در دامنه ۳۵ تا ۴۵ درصد
این محتملترین سناریو است. تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ در این سناریو همسنگ تورم عمومی پیشبینیشده حدود ۴۵ درصد خواهد بود. تحت این سناریو، مستأجران با افزایشی قابل توجه اما نه فاجعهبار مواجه میشوند.
سناریوی دوم (خوشبینانه): تورم اجاره ۲۵ تا ۳۵ درصد
این سناریو مبتنی بر پیشفرض تثبیت نسبی نرخ ارز، کاهش تنشهای سیاسی و اجرای موفق سیاستهای انبساطی در عرضه مسکن است. اما با توجه به تجربه ماههای اخیر که میانگین اجاره ماهانه هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۴۴۰ هزار تومان رسیده و فشار قیمتی شدیدی بر مستأجران وارد شده، تحقق این سناریو بسیار دور از انتظار است.
سناریوی سوم (شوک): جهش اجارهبها بیش از ۵۰ درصد
تحقق این سناریو نیازمند تداوم تورمهای نقطهای بالای ۶۰ تا ۷۰ درصد در اقتصاد و تشدید انتظارات تورمی است. با توجه به پیشبینی سازمان برنامه از کاهش تورم نقطهای به ۴۵.۵ درصد در سال آینده، وقوع این سناریو منوط به بروز شوکهای اقتصادی و سیاسی غیرمنتظره خواهد بود.
چرا نظام وام مسکن در ایران شکست خورده است؟
در پاسخ به این سوال که چرا جهان در پرداخت وام مسکن موفق بوده اما در ایران این ابزار کار نمیکند؟ پاسخ کارشناسان، ریشه در سه عامل دارد:
- تورم مزمن و نرخ سود واقعی منفی – در شرایطی که نرخ سود بانکی همیشه پایینتر از نرخ تورم است، دریافت وام مسکن بهمعنای تأمین مالی از محل پساندازهای قبلی با ارزش واقعی بسیار پایین است.
- عدم تناسب اقساط با درآمد جاری – اقساط ماهانه وام مسکن در ایران معمولا بیشتر از اجارهبهای واحد مسکونی مشابه است، بنابراین منطق اقتصادی برای دریافت وام وجود ندارد.
- بازار ثانویه وام مسکن توسعهنیافته – در غیاب نهادهایی مانند «اوراق بهادار با پشتوانه رهنی»، بانکها توان تأمین مالی گسترده برای بخش مسکن را ندارند.
این سه عامل ساختاری بهروشنی نشان میدهد که تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ ریشه در عمق ناکارآمدی نظام تأمین مالی مسکن در ایران دارد و با تغییرات حاشیهای در سیاستهای اعتباری قابل حل نیست.
توصیههای سیاستی برای عبور از بحران
با توجه به تحلیل چندوجهی صورتگرفته درباره تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵، مهمترین توصیههای سیاستی به دولت عبارتند از:
- اولویت سیاستهای سمت تقاضا بر مداخلات قیمتی: به جای سقفگذاری بر اجارهبها، کمکهزینه اجاره هدفمند به مستأجران واقعاً نیازمند پرداخت شود.
- کاهش ریسک سرمایهگذاری بخش خصوصی: حذف قوانین دستوری و ایجاد امنیت بلندمدت برای سازندگان، کلید افزایش عرضه مسکن و تعدیل تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ در میانمدت است.
- کنترل تورم عمومی، سنگ بنای حل مشکل مسکن: دولت باید همه توان خود را بر کنترل پایه پولی و کاهش استقراض از بانک مرکزی متمرکز کند.
- اصلاح نظام مالی مسکن: ایجاد بازار ثانویه برای اوراق رهنی و تطابق نرخ سود وام مسکن با واقعیتهای تورمی اقتصاد.
سخن نهایی
بر اساس مجموع شواهد و تحلیلهای ارائهشده، تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ در دامنه ۳۵ تا ۴۵ درصد محتملترین پیشبینی است. این رقم گرچه در مقایسه با برخی سالهای گذشته کاهش یافته، اما در عمل به معنای تحمل افزایشی حدود یکسوم تا نیمی از اجارهبای فعلی برای میلیونها خانوار مستأجر ایرانی است.
اما مهمتر از خود رقم، ماهیت این تورم است. تورم اجاره مسکن ۱۴۰۵ از نوع تورم فشاری خواهد بود، یعنی ناشی از افزایش هزینههای تمامشده ساختوساز و تورم عمومی که به زنجیره اجاره منتقل میشود. سیاستهای قیمتی و دستوری دولت، نمیتوانند این تورم را متوقف کنند و به دلیل افزایش ریسک سرمایهگذاری و خروج بخش خصوصی از بازار، در میانمدت آن را تشدید نیز خواهند کرد.
آنچه مستأجران در سال جدید با آن روبهرو میشوند، نتیجه مستقیم یک دهه سیاستگذاری نادرست در بخش مسکن و تداوم تورم مزمن در اقتصاد ایران است. نجات از این وضعیت نیازمند تغییر پارادایم از مسکنسازی دولتی و مداخله قیمتی به کنترل تورم عمومی و حمایت هدفمند از مستأجران آسیبپذیر است.
منبع: donya-e-eqtesad
