سالها است که واژه مسکن حمایتی در ایران، تصویری از واحدهای نیمهتمام، انبوهسازیهای دولتی با کیفیت نامشخص و در نهایت فروش امتیاز توسط متقاضیانی که توانایی پرداخت را ندارند، در ذهن تداعی میکند. اما آنچه در هفتههای اخیر در وزارت راه و شهرسازی کلید خورده، روایتی متفاوت است؛ روایتی که در آن زمین دولتی، دیگر هدفش خانهدار کردن نیست، بلکه خانهدار شدن موقت است.
طرح واگذاری زمین دولتی که با نام آشیان شناخته میشود، نقطه عطفی در سیاستگذاری مسکن ایران محسوب میشود. این بار، دولت به جای ساخت انبوه واحدهای ملکی، به سراغ طرح واگذاری زمین دولتی با هدف ایجاد بازار ساخت به قصد اجاره رفته است. در این مقاله میتوانید با جزئیات طرح واگذاری زمین دولتی و تاثیرات آن بر یازار مسکن آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
آشیان جدید؛ روایت متفاوت طرح واگذاری زمین دولتی
اگر مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را نسخههای اول و دوم سیاست حمایتی مسکن بنامیم، طرح واگذاری زمین دولتی جدید تحت عنوان آشیان را باید نسخه سوم و بالغتر این سیاستها دانست. بر اساس گزارش «دنیایاقتصاد»، طرح واگذاری زمین دولتی» بر خلاف تجربه دو دهه گذشته، یک سیاست دو منظوره را دنبال میکند؛ همزمان با عرضه اجارهای ۷۵ هزار واحد زیر قیمت بازار و شکلگیری بازار ساخت، به قصد اجاره.
نکته کلیدی و تفاوت اصلی این طرح واگذاری زمین دولتی با پیشینیان خود در نوع «حمایت خلاصه میشود. پیش از این، دولت میگفت خانهات را به تو میدهم؛ اما اکنون، دولت به دنبال فرصتدادن است. در طرح واگذاری زمین دولتی، متولی مسکن به جای حمایت ملکی، به سراغ سیاست حمایت از مدت زمان اجارهنشینی رفته است.
به عبارت دقیقتر، در بازاری که قدرت خرید خرید خانه در آن به شدت کاهش یافته، پرداختن به ساخت خانه ملکی نه برای متقاضی نهایی مسکن در استطاعت ایجاد میکند، بلکه فقط زنجیره رانتفروشی امتیاز مسکن را گسترش میدهد. این دقیقاً همان دردی است که طرح واگذاری زمین دولتی قصد درمان آن را دارد.
طرح واگذاری زمین دولتی؛ بازار جدیدی که در حال شکلگیری است
جذابیت طرح واگذاری زمین دولتی جدید، در طراحی پیچیده و لایهلایه آن است. دولت در این طرح، زمین را نه به هر سازندهای که به سازندههای «اجارهدار» میدهد. سه گروه هدف اصلی طرح واگذاری زمین دولتی عبارتاند از:
- شهرداریها و نهادهای حمایتی از جمله بنیاد مسکن
- صندوقهای بازنشستگی و تأمین اجتماعی
- سرمایهگذاران بخش خصوصی (انبوهسازان و شرکتهای ساختمانی)
اما آنچه طرح واگذاری زمین دولتی را از سایر طرحها متمایز میکند، یک شروط ساده و در عین حال بنیادین است: تمایل سازنده به اجارهداری حداقل ۵ سال.
چهار مشوق طلایی پشت پرده طرح واگذاری زمین دولتی
طرح واگذاری زمین دولتی بدون ایجاد صرفه اقتصادی برای سازندهها محکوم به شکست است. به همین دلیل، دولت چهار مشوق اساسی را در «طرح واگذاری زمین دولتی» تعبیه کرده است:
۱- اقساطی بودن ۱۰۰ درصدی زمین:
بزرگترین مشوق طرح واگذاری زمین دولتی همین است؛ بهای زمین نه نقد، بلکه به صورت اقساطی دریافت میشود. برای بخش خصوصی، بهای زمین پس از ۷ سال و برای بخش عمومی، پس از ۱۲ سال تسویه میشود. در اقتصاد تورمی ایران، تأخیر در پرداخت بهای زمین به معنای کاهش چشمگیر هزینه واقعی است.
۲- معافیتهای مالیاتی چهارگانه
طرح واگذاری زمین دولتی شامل ۴ نوع معافیت مالیاتی است که هزینه تمامشده ساخت را برای سازندهها به طرز قابل توجهی کاهش میدهد.
۳- حق فروش پس از ۵ سال
این مشوق، ریسک سرمایهگذاری در طرح واگذاری زمین دولتی را مدیریت میکند. سازنده اگر تا ۵ سال اجارهدار بماند، امکان فروش واحدها را نیز پیدا میکند.
۴- حق اجاره آزاد نیمی از واحدها
سازندهها در طرح واگذاری زمین دولتی میتوانند ۵۰ درصد واحدها را با اجارهبازار آزاد به مستاجرهای خارج از طرح اجاره دهند.
امتیاز ویژهای که «طرح واگذاری زمین دولتی» به «نهادهای عمومی» میدهد
در میان تمام مشوقهای طرح واگذاری زمین دولتی، یک تفاوت اساسی وجود دارد که کمتر به آن پرداخته شده است. برای دسته اول سازندهها (شهرداریها و نهادهای حمایتی)، قیمت پایه زمین در طرح واگذاری زمین دولتی بر اساس قیمت تمامشده محاسبه میشود، در حالی که برای دسته سوم (بخش خصوصی)، قیمت بر اساس «قیمت روز» تعیین میگردد.
این تفاوت کوچک در فرمول، اثر بزرگی بر سودآوری پروژههای طرح واگذاری زمین دولتی دارد. قیمت تمامشده زمین همواره از قیمت روز به مراتب پایینتر است. ریشه این اولویتدهی به قانون ساماندهی مسکن مصوب سال ۱۳۸۸ و آییننامه اجرایی دولت دهم بازمیگردد که مسیر این طرح را به نفع بخش عمومی و علیه بخش خصوصی تنظیم کرده بود.
تکالیف سنگین در ازای طرح واگذاری زمین دولتی
هر امتیازی، تکلیفی به همراه دارد. سازندههایی که از طرح واگذاری زمین دولتی بهرهمند میشوند، تعهدات مهمی بر عهده میگیرند:
- عرضه نیمی از واحدها به دهکهای پایین: ۵۰ درصد واحدهای ساختهشده در این طرح باید به پنج دهک اول درآمدی اجاره داده شود. مستاجرها را وزارت راه معرفی میکند و نرخ اجاره آنها به طور چشمگیری پایینتر از بازار آزاد است.
- رعایت سقف متراژ: واحدهایاین طرح در تهران حداکثر ۷۰ متر و در سایر شهرها حداکثر ۷۵ متر مربع مساحت خواهند داشت.
اما آنچه بیش از همه اهمیت دارد، نوع معماری قرارداد در این طرح است. سازندهها در اینجا صرفاً پیمانکار نیستند، بلکه سرمایهگذار محسوب میشوند. این تفاوت بنیادین، مدل کسبوکارشان را از ساخت و فروش فوری به ساخت، اجارهداری و بازگشت سرمایه در بلندمدت تغییر میدهد.
ابعاد پنهان طرح واگذاری زمین دولتی؛ از فروش امتیاز تا توانمندسازی
یکی از چالشهای بزرگ طرحهای قبلی مسکن، مسئله فروش امتیاز بود. در مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، بخش قابل توجهی از متقاضیان، پیش از اتمام ساخت، امتیاز واحد خود را در بازار سیاه میفروختند. این طرح جدید از این آسیب مصون است؛ چرا که اساساً «مالکیت» در کار نیست. مستاجر فقط حق استفاده دارد، نه قابل فروش بودن. معماری هوشمندانه این طرح باعث میشود هدف اصلی یعنی تأمین سرپناه موقت برای نیازمندان محقق شود، نه ایجاد یک بازار موازی خرید و فروش امتیاز.
از سوی دیگر، تجربه جهانی نشان داده که حمایت از مدت زمان اجارهنشینی، خانوارها را توانپذیر میکند. وقتی مستاجر به جای پرداخت اجارههای سنگین بازار آزاد، با هزینه پایینتری زندگی میکند، امکان پسانداز و در نهایت ورود به بازار خرید مسکن برایش فراهم میشود.
انبوهسازان و طرح واگذاری زمین دولتی؛ از تردید تا استقبال مشروط
گروه مسکن «دنیایاقتصاد» طی روزهای گذشته گفتوگویی با تعدادی از انبوهسازان درباره نگاهشان به طرح واگذاری زمین دولتی ترتیب داده است. خروجی این مصاحبهها نشان میدهد که انبوهسازان تا پیش از تصویب این طرح در جریان مشوقها بودند. بازه حداکثر ۵ ساله برای اجاره واحدها، یکی از شروط اصلی ورود آنها بوده است.
اما نگرانی اصلی آنها به کیفیت زمینهای دولتی بازمیگردد. انبوهسازان انتظار دارند زمینهای واگذار شده در این طرح شبیه زمینهای ۹۹ ساله مسکن مهر نباشد و ترجیحاً داخل شهرها قرار گرفته باشد. زمینهای حومه شهری با هزینههای زیرساختی بالا و جذابیت پایین برای مستاجر، نقطه ضعف بالقوه این طرح است.
ثبتنام طرح واگذاری زمین دولتی آغاز شده است
طرح واگذاری زمین دولتی از مرحله طراحی و تصویب عبور کرده و پای در عرصه اجرا گذاشته است. بر اساس اعلام معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی، فاز اول ثبتنام متقاضیان استفاده از واحدهای طرح واگذاری زمین دولتی با عنوان «آشیان» در روزهای ۱۸ و ۱۹ خرداد ۱۴۰۵ در بیش از ۵۰ شهر کشور آغاز شده است.
در این مرحله، ۱۰ هزار واحد استیجاری در قالب طرح واگذاری زمین دولتی به متقاضیان واجد شرایط تعلق میگیرد. شهرهایی مانند تهران (مناطق ۱۱ و ۱۵)، مازندران، قزوین و مرکزی جز نقاط آغازین اجرای آن هستند. شرایط استفاده از این طرح برای متقاضیان به این شرح است:
- زوجهای جوان با حداکثر ۵ سال سابقه ازدواج
- دهکهای یک تا شش درآمدی
- نداشتن سابقه مالکیت مسکن در ۵ سال گذشته
- نداشتن سابقه استفاده از تسهیلات دولتی مسکن
میزان اجاره بها در این طرح بین ۳۵ تا ۵۵ درصد نرخ اجاره روز بازار آزاد تعیین شده و این تعرفه بر اساس دهک درآمدی متقاضیان محاسبه میشود.
سخن نهایی
طرح واگذاری زمین دولتی را باید نقطع عطفی در تاریخ سیاستگذاری مسکن ایران ارزیابی کرد. این طرح دو تغییر پارادایم اساسی را رقم میزند. در شرایط امروز اقتصاد ایران که قدرت خرید خانه برای اکثریت جامعه از بین رفته، تمرکز بر اجارهداری معقولترین سیاست ممکن است. به علاوه انبوهسازان دیگر مجری صرف دستورات دولتی نیستند، بلکه شرکای تجاری دولت در این طرح محسوب میشوند.
برای بسیاری از خانوادهها، بلاتکلیفیهای موجود در فرآیندهای اداری بلندمدت مانند طرح واگذاری زمین دولتی، میتواند ریسکهایی مثل تأخیر در تحویل و مشکلات مالکیتی احتمالی به همراه داشته باشد. در چنین شرایطی که واحدهای دولتی هنوز در مراحل ابتدایی توزیع و ساخت قرار دارند، انتخاب مسیرهای خصوصی و شفافتری مثل پیشخرید خانه از سازندگان معتبر نیز میتواند ایده هوشمندانهای باشد.
منبع: donya-e-eqtesad
