بازار خرید و فروش مسکن در ایران همواره با پیچیدگیهای حقوقی و ثبتی متعددی همراه بوده است. اما در سالهای اخیر و به ویژه با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیچیدگیهای موجود در این بازار به سطح جدیدی از حساسیت رسیده است. یکی از مهمترین و حساسترین موضوعاتی که این روزها در بازار مسکن به یک دام بزرگ برای خریداران ناآگاه تبدیل شده، معامله بر روی املاک دارای سند دفترچهای است.
اسنادی که بسیاری از مردم هنوز تصور میکنند اعتبار قانونی کامل دارند، در حالی که واقعیت حقوقی کاملا متفاوت است. در این مقاله میتوانید با خطرات معامله املاک دارای سند دفترچهای و همچنین راهکارهای عملی برای رهایی از بروز مشکل آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
چرا خرید املاک دارای سند دفترچهای بدون تبدیل سند، یک معامله پرخطر است؟
شاید تصور کنید که امضای یک مبایعهنامه در کنار دریافت سند دفترچهای قدیمی، شما را به مالکیت قطعی یک آپارتمان میرساند؛ اما تغییرات بنیادین در نظام ثبتی کشور، این باور دیرینه را به کلی بر هم زده است. آنچه در ظاهر یک معامله ساده به نظر میرسد، در باطن با سه خطر بزرگ حقوقی، قضایی و مالی گره خورده است که هر یک به تنهایی میتواند سرمایه و امنیت سکونت شما را نشانه بگیرد. در ادامه، این سه تهدید جدی را بررسی میکنیم تا بدانید چرا بدون تبدیل سند، حتی یک قدم به سمت این معاملات نباید گذاشت.
آنچه قانون جدید تغییر داده است؛ ماجرای سند سبزرنگ
بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از سوم تیرماه سال ۱۴۰۳ لازمالاجرا شده است، هرگونه معامله بر روی املاک دارای سند دفترچهای که سند آنها به سند سبزرنگ (حدنگار) تبدیل نشده باشد، با خطرات جدی و بعضاً غیرقابل جبرانی همراه است. سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این باره تاکید کرده است که پس از تنظیم مبایعهنامه، سند قدیمی فروشنده به صورت خودکار به سند سبزرنگ تبدیل میشود. این تغییر خودکار، اگرچه به ظاهر یک تسهیلات به نظر میرسد، اما در عمل برای خریداران املاک دارای سند دفترچهای به یک نقطه بحرانی تبدیل میشود.
خطر بزرگ؛ وقتی فروشنده از انتقال سند سبزرنگ خودداری میکند
مشکل اساسی جایی رخ میدهد که فروشنده پس از دریافت مبایعهنامه و مشاهده تبدیل خودکار سند خود به سند سبزرنگ، از حضور در دفترخانه برای انتقال رسمی سند به نام خریدار خودداری کند. در این شرایط، طبق اعلام صریح سخنگوی سازمان ثبت، خریدار املاک دارای سند دفترچهای نمیتواند در محاکم قضایی ادعای مالکیت کند. این یک نکته کلیدی و حیاتی است که بسیاری از خریداران از آن بیاطلاع هستند.
به عبارت دیگر، اگر فروشنده پس از دریافت وجه، از انتقال سند امتناع کند، خریدار در دادگاه راهی برای اثبات مالکیت خود بر املاک دارای سند دفترچهای ندارد. این خلأ حقوقی، عملا یک روزنه برای کلاهبرداری و سوءاستفادههای گسترده در معاملات املاک دارای سند دفترچهای ایجاد کرده است.
تکلیف فروشنده که خریدار باید بداند
هشدار اصلی سخنگوی سازمان ثبت به خریداران املاک دارای سند دفترچهای این است که پیش از هرگونه معامله و پرداخت وجه، از فروشنده بخواهند ابتدا سند قدیمی و دفترچهای خود را به سند تکبرگ سبزرنگ تبدیل کند و پس از آن، نسبت به فروش و انتقال رسمی سند اقدام نماید. این یک تکلیف قانونی برای فروشنده است، اما مسئولیت نظارت بر انجام آن بر عهده خریدار است. خریدارانی که این نکته ساده اما حیاتی را نادیده میگیرند، در معرض بزرگترین ریسک ممکن در معاملات ملکی قرار میگیرند.
چرا اسناد دفترچهای اعتبار خود را از دست دادهاند؟
برای درک بهتر این هشدار، لازم است بدانیم که اسناد دفترچهای که به اسناد منگولهدار نیز معروف هستند در نظام ثبتی جدید، فاقد اعتبار کافی برای انجام معاملات رسمی شناخته میشوند. این یعنی اگر شما املاک دارای سند دفترچهای را خریداری کنید اما سند آن تبدیل نشده باشد، عملا هیچ مرجع رسمی این معامله را به رسمیت نمیشناسد.
آمارها نیز نشاندهنده وسعت این مشکل است. به عنوان مثال، در استان خراسان رضوی بیش از ۵۱۷ هزار سند دفترچهای در دست مردم وجود دارد و این استان پس از تهران، در رتبه دوم کشور از نظر تعداد املاک دارای سند دفترچهای قرار دارد. در استان یزد نیز نزدیک به ۱۵۰ هزار سند دفترچهای قدیمی وجود دارد که نیاز به تعویض فوری دارند. این آمار نشان میدهد که حجم عظیمی از املاک دارای سند دفترچهای در کشور وجود دارد که هر لحظه ممکن است پای خریداران ناآگاه را به دردسرهای حقوقی بزرگ باز کند.
چهار دسته ملک در بازار مسکن و جایگاه املاک دارای سند دفترچهای
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در گفتوگو با دنیایاقتصاد، چهار دسته ملک را از نظر نوع مدارک مالکیت در کشور شناسایی کرده است: از املاک بدون سند رسمی تا واحدهای دارای سند سبزرنگ. املاک دارای سند دفترچهای در یکی از حساسترین و بحرانیترین نقاط این طیف قرار دارند، زیرا نه اعتبار یک سند رسمی جدید را دارند و نه در زمره املاک فاقد سند به حساب میآیند. این موقعیت حد واسط، باعث شده است که بسیاری از خریداران دچار سردرگمی شوند و تصور کنند که املاک دارای سند دفترچهای هنوز قابل معامله هستند.
اما واقعیت این است که مسیرهای حقوقی مجاز برای فروش املاک دارای سند دفترچهای بسیار محدود و دقیقا مشخص است و هرگونه انحراف از این مسیر، میتواند به زیانهای غیرقابل جبران برای خریدار منجر شود. ابهام حقوقی موجود در مورد املاک دارای سند دفترچهای میتواند افراد را هنگام خرید خانه به بیراهه معاملاتی منحرف کند و آنها را با عدم دسترسی به سند رسمی ملک خریداریشده مواجه سازد.
راهکار عملی؛ چگونه از دام املاک دارای سند دفترچهای فرار کنیم؟
سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راهکار مشخص و عملی برای خریداران املاک دارای سند دفترچهای ارائه کرده است. این راهکار شامل سه مرحله ساده اما ضروری است
- مرحله اول: پیش از هرگونه مذاکره و توافق برای خرید املاک دارای سند دفترچهای، از فروشنده بخواهید مدارک کامل ملک از جمله اصل سند دفترچهای را ارائه دهد.
- مرحله دوم: از فروشنده بخواهید که هرچه سریعتر نسبت به تبدیل سند دفترچهای خود به سند تکبرگ سبزرنگ اقدام کند. این فرآیند نیازمند مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک و پرداخت هزینههای اندکی است. بر اساس اعلام مسئولان، هزینه تبدیل سند دفترچهای به سند تکبرگ حدود ۲۰۱ هزار تومان است و هیچ مالیاتی برای این فرآیند دریافت نمیشود.
- مرحله سوم: تنها پس از آنکه فروشنده سند سبزرنگ جدید را دریافت کرد، نسبت به تنظیم مبایعهنامه و انجام معامله در دفترخانه اسناد رسمی اقدام کنید. این کار تضمین میکند که املاک دارای سند دفترچهای که شما خریداری میکنید، به صورت رسمی و قانونی به نام شما منتقل شود.
ضربالاجل قانونی برای املاک دارای سند دفترچهای
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده است که سال آینده هیچ سند دفترچهای در دست مالکان باقی نخواهد ماند. این یعنی مالکان املاک دارای سند دفترچهای زمان محدودی برای تبدیل اسناد خود دارند و پس از آن، این اسناد عملاً فاقد هرگونه اعتبار قانونی خواهند بود. بنابراین، خریدارانی که همچنان به دنبال خرید املاک دارای سند دفترچهای هستند، باید بدانند که نه تنها خطرات حقوقی کنونی این معاملات بسیار بالاست، بلکه در آینده نزدیک، این اسناد به کلی از چرخه معاملات رسمی حذف خواهند شد.
هشدار نهایی به خریداران املاک دارای سند دفترچهای
واقعیت تلخ اما روشن این است که بازار امروز مسکن، میدان خطرناکی برای خریداران ناآگاه از پیچیدگیهای ثبتی و حقوقی است. املاک دارای سند دفترچهای یکی از بزرگترین دامهای این بازار هستند. همانطور که اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، به صراحت اعلام کرده است، خریداران این نوع املاک قبل از هر نوع معامله باید از فروشنده بخواهند سند قدیمی را به سند سبزرنگ تبدیل کند و بعد از آن برای فروش اقدام کند. هرگونه معامله بر روی املاک دارای سند دفترچهای بدون رعایت این شرط، یک قمار بزرگ با سرمایه زندگی خریدار است.
سخن نهایی
املاک دارای سند دفترچهای دیگر مانند گذشته برای معاملات ملکی، امن و قابل اعتماد نیستند. قوانین جدید، نظام ثبتی کشور را متحول کرده و اسناد دفترچهای را به اسنادی فاقد اعتبار کافی برای معاملات تبدیل نموده است. هشدار سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک زنگ خطر جدی برای همه خریداران و فعالان بازار مسکن است. اگر قصد خرید ملک دارید، قبل از هر اقدامی، از وضعیت سند ملک اطمینان حاصل کنید.
گر ملک مورد نظر شما املاک دارای سند دفترچهای است، هیچ معاملهای را بدون تبدیل سند به سند سبزرنگ انجام ندهید. این یک توصیه ساده نیست؛ این یک ضرورت قانونی و حقوقی است که میتواند سرمایه یک عمر شما را از خطر نابودی نجات دهد.
منبع: donya-e-eqtesad
