افزایش اجارهبهای مغازه در ماههای اخیر به صحنه تقابل دو اتفاق اقتصادی سنگین تبدیل شدهاند. برآیند این دو رویداد، عرصه فعالیت را برای فروشندگان در صنوف مختلف به شدت محدود کرده و شاید هیچگاه مانند امروز، افزایش اجارهبهای مغازه با رکود عمیق فروش همراه نشده بود. بررسیها نشان میدهد طی چند ماه گذشته، رویدادهای پیدرپی سیاسی و اقتصادی، اختلال گستردهای در جریان فروش خردهفروشان ایجاد کرده است؛ بهگونهای که از یکسو تعطیلی اجباری روزهای متعدد و از سوی دیگر فشار قیمت کالاها بر توان خرید مشتریان، نبض کاسبی مغازهها را از سطح همیشگی به زیر کشیده است.
افزایش اجاره واحدهای تجاری در ماههای اخیر اگرچه با نرمشهایی از سوی برخی مالکان همراه بوده، اما همچنان بزرگترین تهدید برای بقای کسبوکارهای اجارهای محسوب میشود. در این مقاله به نکاتی مهم در مورد علت افزایش اجارهبهای مغازه و همچنین راهکارهای کاربردی برای رفع آن اشاره شده است.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
چهار شوکی که فروش واحدهای تجاری را فلج کرد
در چند ماه اخیر در ۱۳۵ روز اخیر، چهار شوک، فروش واحدهای تجاری را فلج کرده و فشار افزایش اجارهبهای مغازه را برای مستاجران غیرقابل تحمل ساخته است. در ادامه به این موارد اشاره کردهایم:
۱- اعتصابات دیماه و اختلال در زنجیره فروش
بازاریها از هشتم دیماه سال ۱۴۰۴ و در واکنش به نوسانات شدید نرخ ارز، دست به اعتصاب زدند. این اعتصابات به موجی از اعتراضات سراسری انجامید که پیامد مستقیم آن کاهش ساعات فعالیت واحدهای تجاری در تمام رستهها و در اغلب محلات بود. برای بسیاری از صنوف، دی و بهمن ماه، طلاییترین ایام فروش شب عید محسوب میشود؛ اما امواج این اعتراضات، بازار شب عید را عملاً از دسترس عمدهفروشان و خردهفروشان خارج کرد.
۲- جنگ ۴۰ روزه و تغییر سبک خرید خانوارها
از نهم اسفند، جنگ ۴۰ روزه بهعنوان دومین ضربه سنگین بر پیکر فروش واحدهای تجاری فرود آمد. در این بازه، مصرفکنندگان به سمت صرفهجویی افراطی و خرید تنها کالاهای ضروری سوق پیدا کردند. کالاهای غیرخوراکی نظیر پوشاک، لوازم آرایشی، عطر و لوازم خانگی، نخستین قربانیان این تغییر الگو بودند.
۳- جهش تورم و ناتوانی مردم از خرید
در ماههای اخیر، تورم در هر دو بخش خوراکی و غیرخوراکی جهشی بیسابقه داشت. گزارش رسمی مرکز آمار نشان میدهد تورم نقطهای محصولات غیرخوراکی در فروردین امسال به کانال ۱۰۰درصد رسید و تورم سالانه نیز در این بخش ۷۰درصدی شد. تورم خوراکیها در فروردین ۱۴۰۵ نسبت به فروردین ۱۴۰۴ به ۱۱۵درصد و تورم سالانه خوراکیها به بیش از ۷۰درصد رسید.
این جهشهای قیمتی، مردم را عملاً از خرید بازداشته و مستقیما بر کاهش فروش واحدهای تجاری اثر گذاشته است.
۴- نااطمینانی از آینده و تعویق خریدها
چهارمین عامل کاهش فروش واحدهای تجاری را باید در نااطمینانی از آینده در میانه جنگ و آتشبس جستوجو کرد. حتی آن دسته از شهروندانی که قدرت خرید برخی محصولات را دارند، به دلیل ترس از آینده، خرید را به تعویق میاندازند یا به کلی از آن چشم میپوشند.
آوار رکود بر سر مغازههای اجارهای
بررسی میدانی از صنوف گوناگون نشان میدهد شدت آسیبپذیری در گروههای صنفی یکسان نیست. این تفاوت عمدتا به ماهیت کالا وابسته است:
- عطرفروشان و لوازم آرایشی با افت بیش از ۹۰درصدی فروش، بیشترین ضربه را متحمل شدهاند.
- صنف پوشاک با کاهش ۵۰ تا ۷۰درصدی فروش، در بحران عمیقی گرفتار آمده است.
- سوپرمارکتها و فروشندگان مواد خوراکی حدود ۳۰ تا ۵۰درصد از بازار خود را از دست دادهاند.
سهم اجاره از درآمد؛ وزنهای غیرقابل حمل
در شرایط عادی، مغازهداران مستاجر بین ۴۰ تا ۵۰درصد درآمدشان را صرف اجاره میکردند. اما اکنون با افت فروش، همین سهم به وزنهای طاقتفرسا تبدیل شده است. در بسیاری از واحدهای صنفی، حاشیه سود مغازهداران مستاجر به کمتر از ۲۰درصد رسیده و در مواردی، کسبه عملاً با زیان خالص مواجه هستند.
در این میان، افزایش اجارهبهای مغازه در سال جاری اگرچه نسبت به سالهای گذشته با شیب ملایمتری همراه بوده، اما از آنجا که پایه درآمدی مستاجران به شدت کاهش یافته، حتی افزایشهای اندک نیز برای آنها فاجعهبار است.
وضعیتهای اضطراری که مغازهداران مستاجر تجربه میکنند
بر اساس گزارشهای منتشر کرده، مغازهداران مستاجر هماکنون با شش وضعیت اضطراری دستوپنجه نرم میکنند:
- کاهش شدید مشتریان گذری و دائمی، بهویژه از زمان بروز جنگ. کافهها، رستورانها و بوتیکها بیش از سایر صنوف از این کاهش استقبال آسیب دیدهاند.
- چالش جایگزینی جنس پس از فروش محصول به دلیل تورم بالا در بخش کالاها. کاسبان عملا نمیتوانند با درآمد فعلی، موجودی خود را با همان کیفیت و کمیت پیشین بازسازی کنند.
- لزوم پایداری کسبوکار در برخی اصناف مانند کافه، رستوران و عطرفروشی که هرگونه جابهجایی به معنای از دست دادن مشتریان وفادار و موقعیت تجاری است. در چنین شرایطی، مستاجر ناچار است با هر قیمتی که موجر پیشنهاد میدهد، واحد خود را حفظ کند.
- تخصیص ۴۰ تا ۵۰درصد درآمد به اجاره؛ رقمی که در ۱۳۵ روز اخیر تبدیل به بار غیرقابل تحملی شده است.
- پایین آمدن حاشیه سود به کمتر از ۲۰درصد در اکثر صنوف، در حالی که برخی استثناها هنوز حاشیه سود بالای ۵۰درصد دارند (که تعداد آنها محدود و رو به کاهش است).
- ادامه کاهش خرید خانوارها که برخی اقلام مصرفی را به مرز حذف از سبد خرید رسانده است. این روند خطر بیکاری گسترده مغازهداران را جدیتر میکند و نگرانی از افزایش اجاره واحدهای تجاری در این فضا، به یک ترس دائمی تبدیل شده است.
چرا اجاره واحد تجاری ۶ برابر مسکونی تمام میشود؟
بررسیهای میدانی دنیایاقتصاد از نبض بازار اجاره مغازه در مناطق مختلف تهران نشان میدهد متوسط اجارهبهای اعلامی برای واحدهای تجاری چیزی در حدود ۵ تا ۶ برابر متوسط اجارهبهای بازار آپارتمانهای مسکونی است. به عبارت دقیقتر، در اردیبهشت امسال متوسط اجارهبهای یک مترمربع مغازه حدود ۲.۸ میلیون تومان برآورد شده، در حالی که این رقم برای واحد مسکونی حدود ۵۰۰ هزار تومان بوده است.
بنابراین، متوسط اجارهبهای یک مترمربع واحد تجاری تقریبا ۶ برابر یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران است. البته باید توجه داشت که این ارقام بر مبنای پیشنهاد موجران است و در هنگام انعقاد قرارداد، معمولاً چانهزنی صورت میگیرد و نهایی ۱۰ تا ۱۵درصد پایینتر بسته میشود.
تفاوت در ساختار مالی قراردادها
یکی از تفاوتهای بنیادین میان افزایش اجارهبهای مغازه و مسکونی در نسبت ودیعه به اجاره ماهانه است. در بازار مسکونی، ۶۰ تا ۸۰درصد کل مبلغ قرارداد به شکل ودیعه و مابقی به شکل اجاره ماهانه پرداخت میشود. اما در بازار واحدهای تجاری، متوسط سهم ودیعه تقریبا ۲۰درصد است و مابقی به صورت اجاره ماهانه دریافت میشود.
دلیل این تفاوت روشن است؛ موجران واحدهای تجاری، مغازه را محل کسب درآمد مستاجر میدانند و تصور میکنند فروش و سود حاصله، توان پرداخت اجاره ماهانه را تضمین میکند. اما در شرایط رکود فعلی، همین نگاه در کنار افزایش اجاره واحدهای تجاری در ماههای اخیر، ورق را به ضرر مستاجران برگردانده است.
وقتی موقعیت تجاری بر موقعیت جغرافیایی غلبه میکند
در بازار مسکونی، افزایش اجارهبهای مغازه معمولا بر اساس موقعیت جغرافیایی طبقهبندی میشود؛ مناطق شمالی گرانتر از مناطق جنوبی. اما در بازار واحدهای تجاری، قاعده متفاوت است. برخی مناطق مرکزی و جنوبی تهران به سبب بورس بودن یک فعالیت تجاری، ارزش تجاری بالایی دارند، بهگونهای که اجارهبهایی مغازه در منطقه فردوسی یا بازار بزرگ تهران با مناطق یک و دو پایتخت برابری میکند. این در حالی است که قیمت ملک مسکونی و اجارهبهای آپارتمان در منطقه فردوسی و بازار به مراتب پایینتر از متوسط شهر است.
این ناهمگونی، یکی از عواملی است که افزایش اجاره واحدهای تجاری در مراکز تجاری سنتی را توجیه میکند، اما برای مستاجرانی که هم از کاهش فروش رنج میبرند و هم اجارههای چندصد میلیونی را پیش رو دارند، معنایی جز ورشکستگی تدریجی ندارد.
سقف دستوری اجاره؛ واقعیت یا توهم حمایت؟
دولت برای سال پنجم پیاپی، سقف افزایش اجارهبهای مغازه را تعیین کرده است. در تهران عدد مجاز افزایش اجاره توسط مالکان ۲۵درصد و در اغلب مراکز استانها نیز همین رقم در نظر گرفته شده است. اما بررسیهای میدانی و آمارهای رسمی نشان میدهد افزایشها تقریبا دو برابر نرخگذاری دستوری بوده است.
در بازار واحدهای تجاری که وزن اجاره ماهانه به مراتب بالاتر از ودیعه است، افزایش اجارهبهای مغازه کمتر تابع سقفهای دستوری است و بیشتر به عرف بازار و قدرت چانهزنی طرفین بستگی دارد. متأسفانه در شرایط رکود فعلی، مستاجران ضعیفترین طرف چانهزنی هستند.
سخن نهایی
مغازهداران مستاجر این روزها در چنبرهای از فشارهای همزمان گرفتار آمدهاند؛ از یک سو کاهش شدید فروش و نابودی حاشیه سود، از سوی دیگر افزایش اجارهبهای مغازه در سال جاری و از سویی بیم از دست دادن موقعیت تجاری در صورت جابهجایی. بررسیها نشان میدهد اگرچه بخشی از مالکان نرمشهایی از خود نشان دادهاند، اما این نرمشها بیشتر ناشی از ترس از خالی ماندن مغازهها و هزینههای یافتن مستاجر جدید بوده است، نه همدلی با وضعیت اسفبار کسبه.
واقعیت تلخ این است که ادامه روند فعلی میتواند به موج گستردهای از تعطیلیها در صنوف مختلف بینجامد. این زنگ خطری برای سیاستگذاران اقتصادی است که نادیده گرفتن آن، امنیت شغلی صدها هزار کاسب را تهدید میکند و حیات اقتصادی محلات و مراکز تجاری را نیز به مخاطره میاندازد.
منبع: donya-e-eqtesad
