قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال ۱۴۰۳ ساختار حقوقی بازار مسکن را دگرگون کرده است. در این نظام نوین، آگاهی از مصادیق معاملات ممنوعه در بازار املاک برای هر خریدار و فروشنده ای ضروری مطلق است. بررسیها نشان میدهند که چهار دسته ملک بدون سند، دارای سند دفترچهای، سند تک برگ زرد و سند سبز، هرکدام قواعد معاملاتی جداگانهای دارند و اشتباه گرفتن این مسیرها، طرفین را وارد محدوده معاملات ممنوعه در بازار املاک میکند. در این مقاله میتوانید با نکاتی مهم در مورد معاملات ممنوعه در بازار املاک و خط قرمزهای جدید آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
چرا شناخت معاملات ممنوعه در بازار املاک اهمیت زیادی دارد؟
تجربه بیش از دو سال اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در کشور، باعث شده تا انواع آپارتمانها و املاک بر اساس آخرین وضعیت اسناد مالکیتشان در دستهبندیهای مشخصی قرار بگیرند. آمارها نشان میدهد که شمار قابلتوجهی از مالکان از جایگاه حقوقی ملک خود آگاهی کافی ندارند. همین ناآگاهی میتواند مسیر معامله را به سمت معاملات ممنوعه در بازار املاک سوق دهد و خسارتهای جبرانناپذیری مانند از دست رفتن کل بهای ملک یا محرومیت از سند رسمی را برای طرفین به همراه داشته باشد.
به بیان سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مسیرهای حقوقی فروش که در یک گروه از املاک مجاز است، برای دسته دیگر ممنوع است.
چهار دسته ملک در بازار
از منظر قانونی، کل املاک کشور به چهار دسته کلی تقسیم میشوند که هرکدام مقررات خاص خود را برای معامله دارند. شناخت این دستهبندی نخستین گام برای پرهیز از معاملات ممنوعه در بازار املاک محسوب میشود:
۱- املاک بدون سند رسمی
این دسته شامل املاکی است که تاکنون برای آنها سند مالکیت رسمی صادر نشده است. برابر برآوردهای رسمی، حدود ۲۰ میلیون قطعه ملک در کشور از این جمله هستند؛ اعم از آپارتمانها، اراضی زراعی و خانههای فاقد سند رسمی.
۲- املاک دارای سند دفترچهای (۱۶ یا ۳۲ برگ)
اسناد دفترچهای پیش از سال ۱۳۸۸ صادر میشدند و فاقد مختصات جغرافیایی دقیق هستند. برابر قانون جامع حدنگار مصوب ۱۳۹۳، تمامی مالکان این اسناد ملزم به تبدیل آنها به سند تکبرگ هستند و مطابق تبصره ۱۱ این قانون، خدمات ثبتی به اسناد مالکیت دفترچهای ارائه نمیشود و پاسخ استعلام داده نمیشود.
۳- املاک دارای سند تکبرگ زرد (حدنگار)
این اسناد با هدف رفع نواقص اسناد دفترچهای طراحی شدهاند و دارای نقشه UTM، کروکی ملک و مختصات مرکز زمین هستند. روی این اسناد نقشه UTM و کروکی ملک و حتی مختصات مرکز زمین مشخص شده و امکان تطبیق سند مالکیت با ملکی که معرفی شده، وجود دارد و مزایای متعددی نسبت به سند دفترچهای دارند.
۴- املاک دارای سند سبزرنگ
از سوم تیر ۱۴۰۳ به بعد، رنگ اسناد مالکیت تکبرگ به سبز تغییر یافت تا برای عموم روشن شود که این نوع سند از حیث قانون معاملات، مشمول قانون الزام است.
مصداقهای اصلی معاملات ممنوعه در بازار املاک
اگر جزئیات انواع اسناد مالکیت را کنار هم بگذاریم، سه موقعیت مشخص را میتوان به عنوان مصداقهای بارز معاملات ممنوعه در بازار املاک معرفی کرد:
ممنوعیت مطلق مبایعهنامه عادی برای سند سبز
اگر ملکی دارای سند سبزرنگ باشد، هرگونه مبایعهنامه عادی (قولنامه دستنویس، تایپی یا سهبرگی) که خارج از سامانه رسمی تنظیم شود، نه تنها باطل است، بلکه به هیچ وجه دعاوی مربوطه از منظر محاکم قضایی پذیرفته نیست. به عبارتی، اگر برای چنین ملکی مبایعهنامه عادی بنویسید، دادگاه اصلا به آن رسیدگی نمیکند. این مهمترین مصداق معاملات ممنوعه در بازار املاک در دوران پس از اجرای قانون الزام است.
انجام معامله پیش از تعویض سند دفترچهای
برای املاک دارای سند دفترچهای نیز معامله به شکل عادی و بدون تبدیل سند، ریسک بالایی دارد. طبق قانون جامع حدنگار، پاسخ استعلام از این اسناد ارائه نمیشود و عملاً امکان بررسی دقیق وضعیت ملک وجود نخواهد داشت.
قولنامههای زنجیرهای بدون زنجیره مالکیت شفاف
یکی دیگر از معضلات قدیمی بازار مسکن، معاملات مکرر یک ملک با قولنامههای عادی است که طی سالها دستبهدست میشود و حتی گاهی فروشندههای میانی از وضعیت اصلی ملک (دولتی، منابع طبیعی یا وقفی بودن) آگاهی ندارند. این رویه نیز پس از راهاندازی کامل سامانههای ثبتی، در زمره معاملات ممنوعه در بازار املاک قرار خواهد گرفت.
نظام معاملاتی سند سبز؛ سه راه قانونی، یک هشدار جدی
اگر قصد خرید یا فروش ملکی با سند سبز را دارید، قانون سه راه کاملا شفاف پیش روی شما قرار داده است و هرگونه خروج از این مسیرها به منزله ورود به معاملات ممنوعه در بازار املاک محسوب میشود.
تنظیم پیشنویس قرارداد توسط مشاور املاک
در این روش، مشاور املاک اطلاعات مذاکرات، مشخصات ملک و طرفین را در سامانه ثبت میکند و کد رهگیری صادر میشود. در این مرحله هیچ پول و سندی نباید میان طرفین رد و بدل شود. طرفین ۵ روز تقویمی فرصت دارند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند، در غیر این صورت پیشنویس به طور خودکار حذف میشود.
تنظیم قرارداد یکسان در سامانه
در این روش، مشاور املاک از نمونه قراردادهای از پیش تعیین شده و مورد تأیید معاونت حقوقی قوه قضائیه استفاده میکند. امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آنها وجود ندارد. در صورت تنظیم این قرارداد، امکان انتقال وجه و چک وجود دارد. هرچند تا زمان راهاندازی کامل حساب امانی، شیوه پیشنویس قرارداد عملا بیشتر مورد استفاده قرار گرفته است.
مراجعه مستقیم به دفتر اسناد رسمی
اگر طرفین بدون کمک مشاور املاک یکدیگر را یافتهاند، میتوانند از همان ابتدا به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و دفاتر بر اساس ماده قانون الزام، نسبت به تنظیم اسناد قولنامه رسمی و تعهد به بیع اقدام کنند.
روش خودکاربری برای معاملات خانوادگی
برای معاملاتی که بین نزدیکان و بدون واسطه انجام میشود، امکان ثبت قرارداد یکسان به شکل خودکاربری در سامانه وجود دارد. پس از درج قرارداد یکسان، طرفین ۳ ماه فرصت دارند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تا انجام اقدامات لازم توسط سردفتر، اصطلاحا ملک قفل میشود و امکان انجام معامله دیگر نسبت به ملک مزبور وجود ندارد.
تکلیف املاک بدون سند؛ فرصتی دو ساله برای رهایی از معاملات ممنوعه در بازار املاک
برای میلیونها ملکی که هنوز سند رسمی ندارند، قانونگذار مسیر مشخصی تعریف کرده است. سامانه رسمی ثبت ادعا (با نام سامانه «ساغر») طبق دستور رئیس قوه قضائیه از اول خرداد ۱۴۰۵ به طور رسمی راهاندازی شده است. شهروندانی که ملکی بدون سند رسمی دارند، باید:
- تصویر تمام قولنامهها و مدارک مالکیت خود را در سامانه بارگذاری کنند.
- فایل نقشه ملک (ترجیحاً UTM) را که در دفاتر اسناد رسمی برابر با اصل شده است، ارائه دهند.
- مدارک را همراه با فرمی که سامانه صادر میکند، از طریق پست به اداره ثبت وقوع ملک ارسال کنند.
تفاوت رفتار سامانههای خودنویس و کاتب با «معاملات ممنوعه در بازار املاک»
یکی از نکات کلیدی برای مشاوران املاک و طرفین معامله، تفاوت دو سکوی اصلی ثبت معاملات است:
- در سامانه خودنویس: امکان ثبت قراردادهای عادی وجود دارد، اما برای املاک دارای سند سبز، فقط میتوان پیشنویس قرارداد و قرارداد یکسان تنظیم کرد. اگر برای این املاک در سامانه خودنویس مبایعهنامه درج شود، معامله برخلاف قانون الزام انجام شده و دعاوی مطرحشده بر اساس این مبایعهنامهها فاقد اعتبار است.
- در سکوی کاتب: اساسا امکان درج قرارداد عادی وجود ندارد و صرفاً برای املاک دارای سند سبز قابلیت تنظیم پیشنویس قرارداد و قراردادهای یکسان فراهم است.
موقعیت فعلی سندهای زرد رنگ؛ منطقه امن موقت
بر اساس مصوبه قانونی، اسناد مالکیت زرد رنگ یک سال پس از آغاز به کار رسمی سامانه ثبت ادعا مشمول قانون الزام میشوند. اما از آنجا که سامانه ثبت ادعا از خرداد ۱۴۰۵ رسما کار خود را آغاز کرده، عملا از خرداد ۱۴۰۶ تفاوتی در نوع معامله میان اسناد مالکیت سبز و زرد وجود نخواهد داشت.
در حال حاضر و برای سند زرد، فعلاً امکان تنظیم قرارداد عادی وجود دارد، هرچند به افراد توصیه میکنیم که درخصوص این اسناد نیز از تنظیم مبایعهنامه خودداری کرده و معامله را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. بنابراین حتی در این منطقه امن موقت نیز کارشناسان توصیه میکنند که پیش از تبدیل وضعیت قانونی، مسیرهای رسمی را در پیش بگیرید.
سخن نهایی
تغییر نظام معاملات ملکی از سنت چندین دهه قولنامههای عادی به ثبت رسمی الزامآور، سفری دشوار اما اجتنابناپذیر است. هدف از قانون الزام افزایش شفافیت در معاملات املاک به میزانی است که ابهامات به صفر رسیده و امکان اختلاف و دعوا از میان برود. اما رسیدن به این هدف، نیازمند آگاهی جمعی از محدوده معاملات ممنوعه در بازار املاک است.
در حال حاضر بیش از ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار سند سبز در کشور صادر شده که مشمول قانون الزام هستند. از سوی دیگر، حدود ۲۰ میلیون قطعه ملک فاقد سند رسمی نیز فرصتی دو ساله برای تعیین تکلیف دارند. در این بازه گذار، پرهیز از معاملات ممنوعه در بازار املاک، بهترین راه برای حفظ سرمایه و تضمین حقوق مالکیت است. سامانههای رسمی مانند خودنویس، کاتب و سامانه ثبت ادعا (ساغر)، زیرساخت فنی این تحول بزرگ را فراهم کردهاند. اما فناوری به تنهایی کافی نیست؛ آگاهی، دقت و مشاوره حقوقی پیش از هر معامله، کلید اصلی موفقیت در این مسیر تازه است.
منبع: donya-e-eqtesad
