شاید برایتان جالب باشد که بدانید، وقتی از قیمت مسکن در تهران صحبت میشود، ناخودآگاه ذهنها به سمت آپارتمانهای لاکچری شمال شهر میرود؛ اما واقعیت روزمره میلیونها تهرانی که در مناطق میانی و جنوبی زندگی میکنند، نه با ورقزدن کاتالوگهای برجهای بلندمرتبه تجریش، بلکه با چانهزنی بر سر مبلغ رهن مسکن در جنوب تهران گره خورده است. این بازار، بافتی متفاوت دارد و آمیزهای است از اصالت محلههای قدیمی، تراکم واحدهای کارگاهی و مسکونی، و از همه مهمتر، بودجه محدود قشر عظیمی از مستأجرانی که جنوب شهر را به هر قیمتی که شده، به خانهای در حاشیههای دوردست ترجیح میدهند.
اما رهن مسکن در جنوب تهران چقدر است؟ این پرسشی است که در ماههای اخیر، به دلیل نوسانات تورمی و تغییرات الگوی سکونت در پایتخت، بیش از هر زمان دیگری بر سر زبانها افتاده است. در این مقاله میتوانید با تحلیل تخصصی و قیمتهای جدید رهم مسکن در جنوب تهران آشنا شوید.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
رازهای قیمت در مناطق ۱۷ تا ۲۰
اگر نقشه تهران را باز کنید و قلم را از میدان امام حسین (ع) به سمت جنوب بکشید، به چهار منطقهای میرسید که حکم دروازههای جنوبی پایتخت را دارند: مناطق ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ این چهار منطقه، هرکدام به دلیلی، نرخ متفاوتی از رهن مسکن در جنوب تهران را رقم میزنند؛ اما چیزی که نبض اصلی بازار را در دست دارد، نخست، موقعیت مرزی است. مناطق ۱۸، ۱۹ و ۲۰ در خط محدوده جنوبی شهر تهران قرار گرفتهاند. به بیان ساده، اگر از این مناطق یک قدم هم فراتر بروید، پایتخت به پایان میرسد و شما وارد شهرهای حومهای استان تهران میشوید.
این موقعیت مرزی، یک روی سکه را میشود «دسترسی محدود» و روی دیگرش را فرصت برای مستأجران کمبودجه تعبیر کرد. اما نکتهای که کمتر کسی به آن توجه میکند این است که همین نزدیکی به حومه، اگرچه قیمت خرید زمین را پایین نگه داشته، اما رهن مسکن در جنوب تهران را تا حد زیادی به وضعیت راههای دسترسی و ترافیک ورودی شهر گره زده است.
مورد دوم، اصالت محلهها است. شاید برایتان عجیب باشد، اما وجود محلههای قدیمی و اصیل در این مناطق، بهویژه منطقه ۲۰ یا همان شهرری، گاهی باعث میشود ارزش املاک در آنجا از مناطق همسطح خود بیشتر باشد. اما همین اصالت تاریخی، مانع از نوسازی گسترده بافت و در نتیجه، کاهش قیمتهای رهن در مقایسه با برخی محلههای حومهای میشود. بنابراین، تصور اینکه هرچه بیشتر به جنوب بروید، رهن مسکن در جنوب تهران به طور خودکار کاهش پیدا میکند، تصوری اشتباه و سادهانگارانه است.
میانگینهای فریبنده؛ تحلیل عددی فایلهای یک هفته اخیر
یکی از مهمترین پرسشهایی که هر مستأجری از خود میپرسد این است: الان دقیقاً رهن مسکن در جنوب تهران چقدر است و با بودجه من جور درمیآید؟ برای پاسخ به این سؤال، بهتر است اعداد و ارقام را نه به صورت کلی و نادقیق، بلکه بر اساس آخرین فایلهای موجود در بازار مورد بررسی قرار دهیم.
بر اساس بررسی فایلهای اجاره آپارتمانهای مسکونی در چهار منطقه جنوبی تهران (۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰)، میانگین رهن مسکن در جنوب تهران برای واحدهای با مساحت میانگین ۹۰ مترمربع و عمر بنای ۵ سال ساخت، در حال حاضر ۷۰۰ میلیون تومان پولپیش و ۱۱ میلیون تومان اجاره ماهانه است. اما خبر مهمتر اینکه، در این گروه آپارتمانی، تعداد فایلهای رهن کامل مسکن در جنوب تهران بسیار کم است.
به عبارت دیگر، اکثر واحدهای مسکونی در این مناطق به صورت ترکیبی با ودیعه بالا به همراه اجاره ماهانه اجاره داده میشوند نه به صورت رهن کامل. این موضوع نشاندهنده این است که مالکان جنوب تهران تمایل چندانی به دریافت کل ودیعه به صورت رهن کامل ندارند، چون ترجیح میدهند هم پول پیش دریافت کنند و هم ماهانه اجارهبهایی داشته باشند که با تورم همگام شود.
طبق گزارشهای میدانی از بازار اجاره مسکن در جنوب تهران، قیمتها همچنان متنوع و کاملاً وابسته به محله و سال ساخت واحد است. در نازیآباد، واحد ۶۰ متری یکخوابه با سال ساخت ۱۳۸۱ با ودیعه ۴۸۰ میلیون تومان رهن کامل مسکن در جنوب تهران (بدون اجاره ماهانه) در دسترس است. در شوش، واحدی به متراژ ۹۰ متر و دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۳ با ودیعه ۶۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه ۳ میلیون تومان آگهی شده است.
این ارقام نشان میدهد که فاصله قیمتها در رهن مسکن در جنوب تهران بسته به محله و سال ساخت، بسیار زیاد است و مستأجران با شرایط مالی متفاوت میتوانند گزینههای متنوعی در این مناطق پیدا کنند.
نقش «منطقه ۱۸» در تعیین نرخ رهن صنعتی تهران
منطقه ۱۸ تهران، بهدلیل تمرکز بالای مراکز صنعتی، الگویی منحصربهفرد در تعیین رهن مسکن در جنوب تهران دارد. در این منطقه، سهم پهنههای کار و فعالیت در مقایسه با پهنه مسکونی، قابلتوجه است. این ویژگی دو پیامد مستقیم برای بازار رهن مسکن دارد:
کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز
در مناطقی که کاربری زمین عمدتاً صنعتی است، انگیزه سازندگان برای ساخت مجتمعهای مسکونی لوکس و بزرگ کم است. همین موضوع باعث میشود واحدهای مسکونی موجود در این منطقه، اغلب قدیمی و بعضاً فرسوده باشند و بر اساس آن، رهن مسکن در جنوب تهران در این منطقه نسبت به میانگین سایر مناطق جنوبی اندکی پایینتر باشد، اما در عوض باید هزینه حملونقل و آلودگی صوتی را نیز به بودجه ماهانه اضافه کنید.
تغییر جمعیتی شاغلان
وجود کارخانهها و کارگاههای صنعتی در منطقه ۱۸، تقاضای فصلی و دائمی برای اجاره را از سوی کارگران و کارمندان شاغل در این واحدها ایجاد میکند. این نوع تقاضا، معمولاً نه برای رهن کامل، بلکه برای اجارههای ماهانه و با پولپیش کمتر است؛ زیرا این قشر از مستأجران، توان مالی چندانی برای پرداخت ودیعههای چندصد میلیونی ندارند. بنابراین، نوع غالب قراردادها در منطقه ۱۸ اغلب ترکیبی از رهن کمتر و اجاره بیشتر است؛ الگویی که شکلدهنده رهن مسکن در جنوب تهران در این محدوده به شمار میرود.
رهن کامل یا ترکیبی؛ کدام گزینه در جنوب تهران بهصرفهتر است؟
یکی از معماهای همیشگی مستأجران، انتخاب میان رهن کامل مسکن در جنوب تهران و روش ترکیبی است. برای پاسخ به این پرسش، باید دو روی سکه را کنار هم دید. رهن کامل، در تئوری، به این معنا است که مستأجر تا اتمام مدت قرارداد ملک، اجارهای پرداخت نمیکند و در پایان، مبلغ ودیعه را به طور کامل از موجر دریافت میکند. بر اساس عرف موجود در بازار مسکن، رهن کامل مسکن در جنوب تهران برای خانههای نوساز معمولاً معادل یکچهارم قیمت فروش ملک و برای املاک قدیمیتر معادل یکششم آن تخمین زده میشود. در جنوب تهران اما وضعیت کمی متفاوت است. به دلیل کمبود شدید فایلهای رهن کامل در این مناطق، مالکان معمولاً تقاضای رهن کامل را با نرخهای بالاتری پاسخ میدهند.
رالی منطقهای قیمتها؛ چرا جنوب تهران از شمال عقب نمیماند؟
یکی از جالبترین یافتههای دنیایاقتصاد در ماههای اخیر، مفهوم رالی منطقهای قیمت ملک است. بررسیهای این رسانه نشان میدهد که نسبت قیمت آپارتمانهای شمال به جنوب تهران طی نزدیک به ۱۰ سال اخیر، دستخوش فراز و فرودهای معناداری شده است. در حالی که همیشه تصور میشود جنوب تهران از تورم ملکی عقبتر است، دادهها نشان میدهد که این تصور چندان دقیق نیست.
هر زمان شوک مثبت به معاملات خرید آپارتمان وارد شده، سرعت رشد قیمتها در مناطق شمالی (۱ تا ۵) بیشتر از مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) بوده است. اما جالب آنجاست که در دورههای رکود، جنوب تهران عملکرد متفاوتی از خود نشان میدهد. بهتازگی و در زمستان گذشته، تقاضای خرید در برخی مناطق جنوبی پایتخت (مناطق ۹ تا ۲۰) در مقایسه با مناطق شمالی افزایش یافته است.
پیشخرید آپارتمان در تهران؛ فرصتی طلایی برای خانه دار شدن
برای زوجهای جوان و متقاضیانی که برای اولینبار قصد خرید مسکن در تهران را دارند، پرداخت یکجا و نقدی حتی یک آپارتمان نیز دشوار به نظر میرسد. در این میان، پیشخرید آپارتمان از یک سازنده معتبر میتواند راهگشا باشد. پیشخرید یعنی قبل از تکمیل و قابل سکونت شدن ساختمان، واحد مورد نظر را خریداری کنید.
مهمترین مزیت آن برای خانه اولیها، قیمت است؛ با پیشخرید، معمولاً میتوان میانگین ۲۵ تا ۴۰ درصد از نرخ روز مسکن را خریداری کرد. از طرف دیگر، پرداخت بهصورت اقساطی در طول مدت ساخت، فشار مالی نقدی را از دوش مستأجران برمیدارد و آنها را به مرز مالکیت نزدیکتر میکند. اگر قصد دارید این مسیر را انتخاب کنید، نخستین و اساسیترین شرط، انتخاب سازندهای با سابقه درخشان و دارای پروانه ساخت معتبر است.
سخن نهایی
در پایان این بررسی میدانی از بازار آشفته اجاره در جنوب پایتخت، شاید صریحترین توصیه به خانه اولیها این باشد: اگر شرایطتان اجازه میدهد، به جای کلنجار رفتن با ودیعههای سرسامآور رهن مسکن در جنوب تهران، مسیر پیشخرید از یک سازنده معتبر را در اولویت قرار دهید. چرا که با پرداخت اقساط در طول مدت ساخت، نه تنها از التهاب سالانه بازار رهن و اجاره مصون میمانید، بلکه پس از تحویل واحد، صاحب خانهای میشوید که سالها مجبور به پرداخت اجارهبهای تصاعدی برای آن نخواهید بود.
پیشخرید ریسکهای خاص خود را دارد و هرگز نباید بدون تحقیق از هویت و سابقه سازنده اقدام کرد؛ اما برای مستأجری که امروز مجبور است ۷۰۰ میلیون تومان ودیعه بپردازد تا سقفی بالای سر داشته باشد، پرداخت اقساط ماهانه پیشخرید در یک پروژه قابل اعتماد، هم به صرفهتر است و هم به آرامش روانی نزدیکتر.
منبع: donya-e-eqtesad
