در سالهای اخیر، بازار مسکن ایران به یکی از پیچیدهترین و پرچالشترین بخشهای اقتصاد ملی تبدیل شده است. روند افزایشی قیمت مسکن از نگاه بسیاری از کارشناسان و مردم عادی، غیرقابل قبول به نظر میرسد، چراکه این بازار در رکودی سنگین قرار دارد و قدرت خرید نیز به شدت کاهش یافته است. اما چرا هزینه تمامشده مسکن با چنین شتابی افزایش پیدا میکند و چه عواملی سازندگان را با چالش بیسابقهای مواجه کرده است؟
بررسیهای میدانی از گفتوگو با فعالان ساختمانی در سراسر کشور نشان میدهد که واگنهای متعدد، یکی پس از دیگری به قطار هزینههای تولید مسکن اضافه میشوند و حاشیه سود صنعت ساختمان را تا آستانه زیان خالص کاهش دادهاند. در این مقاله میتوانید با میزان افزایش هزینههای تولید مسکن از دید کارشناسان آشنا شوید. مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
جهش تورمی تولید مسکن؛ آمار هشداردهنده
تازهترین آمارهای رسمی حاکی از آن است که بهای تولید مسکن در تهران بیش از ۶۱ درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته که بالاترین میزان تورم ساختمانی از تابستان ۱۴۰۰ محسوب میشود. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در شهر تهران در فصل پاییز به عدد ۲۰۴.۸ رسید که نسبت به پاییز سال قبل رشدی ۶۱.۳ درصدی داشته است.
بررسی جزئیتر دادههای مرکز آمار نشان میدهد که مصالحی که بهای آنها وابسته به نرخ ارز است، پیشتاز رشد قیمت بودهاند. در میان کالاهای مورد بررسی، گروه چوب با افزایش ۹۶.۹ درصدی پیشتاز بوده و به طور کلی قیمت نهادههای وارداتی یا ارزبر، بین ۷۵ تا ۹۷ درصد جهش پیدا کرده است.
هزینههای سربار؛ واگنهای جدید قطار گرانی مسکن
یکی از مهمترین و ناعادلانهترین بخشهای هزینههای تولید مسکن در ایران، هزینههای سربار به ویژه در زمینه دریافت انشعابات آب، برق و گاز است. بر اساس گزارشهای میدانی از بسیاری از شهرهای ایران، سازندگان امروزه برای دریافت انشعاب برق و آب، نه با تعرفه مصوب دولتی، بلکه با ارقامی ۱۰ تا ۶۰ برابر تعرفه رسمی مواجه هستند. فعالان صنعت ساختمان تاکید میکنند که این روش، عملا تامین زیرساختهای شهری را به دوش سازنده و در نهایت خریدار نهایی میاندازد.
افزون بر این، هزینه مجوزهای متعدد و محدودیتهای غیرتخصصی وزارت صمت در حوزه زنجیره تامین مصالح، خود به واگن جدیدی بدل شده که قطار هزینههای ساختمان را سنگینتر میکند و حاشیه سود تولید را تا آستانه زیان خالص کاهش داده است. در ادامه به هزینههایی که هر روز موجب افزایش قیمت مسکن میشوند، اشاره کردهایم:
کنتورفروشی به قیمت نجومی
یکی از برجستهترین مصداقهای ناعادلانه بودن هزینههای تولید مسکن، موضوع دریافت انشعابات آب و برق است. بسیاری از سازندگان از تهران، مشهد، اهواز و پردیس اعلام کردهاند که برای دریافت انشعاب آب و برق، برخلاف گذشته باید ۱۰ تا ۶۰ برابر تعرفه حق انشعاب، تحت عناوینی همچون همیاری برق یا حق توسعه آب هزینه کنند.
در برخی موارد، این هزینه برای هر واحد مسکونی تا ۵۰۰ میلیون تومان نیز برآورد میشود. برخی سازندگان میگویند این مبلغ نزدیک به قیمت تمامشده یک واحد مسکونی کوچکمتراژ است. نکته حائز اهمیت آنکه سازندگان اکنون موظف هستند ابتدا هزینه تامین زیرساخت برق از فاصلهای قابلتوجه در شهر را پرداخت کنند و سپس در گام دوم، انشعاب برق را با تعرفه دولتی خریداری کنند. به عبارت دیگر، تامین زیرساخت شهری که بر عهده دولت است، به دوش سازندگان واگذار شده است.
مجوزها و محدودیتهای غیرتخصصی، مهمترین عامل هزینههای تولید مسکن
علاوه بر هزینههای مرتبط با انشعابات، هزینه مجوزها در کنار محدودیتهایی بوده که وزارت صمت در حوزه خارج از تخصص خود یعنی بخش مسکن با نام حمایت از تولید ملی برای زنجیره صنعت ساختمان ایجاد کرده است. بهگفته فعالان صنفی، این کار هیچ کمکی به حمایت از تولید نمیکند و خود به عاملی برای افزایش هزینهها تبدیل شده است. از مهمترین هزینههای مجوز و محدودیتهای ساخت مسکن میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- هزینه انشعاب برق و آب: ۱۰ تا ۶۰ برابر تعرفه مصوب
- هزینه هر واحد در تهران: تا ۵۰۰ میلیون تومان معادل قیمت یک واحد مسکونی کوچک
- هزینه تامین زیرساخت شهری به دوش سازنده
- هزینه مجوزهای متعدد و محدودیتهای غیرتخصصی وزارت صمت
- حق توسعه آب و همیاری برق بهعنوان هزینههای جدید
زلزله ارزی و وابستگی به نهادههای وارداتی
یکی از عوامل کلیدی در ناعادلانه بودن هزینههای تولید مسکن، وابستگی شدید صنعت ساختمان به نهادههای وارداتی یا ارزبر است. از پاییز ۱۴۰۴، قیمت مصالح ساختمانی وابسته به نرخ ارز، جهشی بین ۷۵ تا ۹۷ درصد داشت و پس از آن نیز در دوران جنگ این رقم افزایش بیشتری را تجربه کرد.
این زلزله ارزی حاشیه سود تولید مسکن را به لبه ورشکستگی شرکتها نزدیک کرده است. فعالان ساختمانی از تلاش برای جلوگیری از زیان سخن میگویند و هشدار میدهند که اگر جهش هزینه و عدمبازیابی قدرت خرید مصرفکننده ادامهدار شود، صنعت ساختمان با ورشکستگی، فرار سرمایهگذاران و تشدید رکود مواجه خواهد شد.
بر اساس شاخص محیط کسبوکار که بهصورت فصلی توسط اتاق ایران تهیه میشود، شاخص محیط کسبوکار بخش ساختمان در تابستان امسال به ۶.۲۵ رسیده که از سطوح سالهای قبل بیشتر است. این شاخص اگر ۱۰ باشد بدترین عملکرد را توصیف میکند و اگر یک باشد بهترین عملکرد را؛ بنابراین وضعیت فعلی میتواند هشدارآمیز باشد. حتی بخش املاک و مستغلات با شاخص ۶.۷۵، اوضاع بدتری دارد و در میان ۱۴ فعالیت اقتصادی، نامساعدترین شرایط را تجربه کرده است.عوامل اصلی ایجاد بدترین شرایط کسبوکار عبارتاند از:
- تغییرات غیرقابل پیشبینی قیمت مصالح ساختمانی
- کمبود تقاضای حاضر در بازار
- قطعیهای مکرر آب و برق کارخانههای مصالح ساختمانی
- ریسکهای سیاسی و عقبگرد رشد اقتصادی
شکاف تاریخی بین عرضه و تقاضا
بازار مسکن به شکل تاریخی با شکاف گسترده در روند قیمت پیشنهادی فروشندهها و قیمت قطعی معاملات روبهرو شده است. در اردیبهشت ماه، متوسط قیمت در فایلهای در نوبت فروش آپارتمان در تهران به مترمربعی ۱۹۹ میلیون تومان رسید، در حالی که میانگین قیمت قطعی معاملات ۱۵۷ میلیون تومان بود. این فاصله ۲۷ درصدی در مقایسه با میانگین تاریخی خود که حدود ۱۰ درصد است، از واگرایی شدید انتظارات در دو سمت عرضه و تقاضا حکایت دارد. فروش کمتر از ۲ هزار واحد مسکونی در ماه در تهران، بیانگر رکود خرید بسیار سنگین است.
کاهش شدید قدرت خرید خانوارها
یک کارشناس و اقتصاددان در همایش چشمانداز صنعت ساختمان، هشدار داد که به دلیل سقوط آزاد پسانداز خانوار و کاهش بازدهی سرمایهگذاری، نباید انتظار خروج بازار مسکن از رکود عمیق فعلی را در سالهای آتی داشت. طبق آمارها، رفاه خانوارها از سال ۱۴۰۱ تا تابستان ۱۴۰۴ با رشدی منفی و بیسابقه روبهرو بوده است و سطح مصرف خانوار در تابستان ۱۴۰۴ تازه به سطح سال ۱۴۰۰ بازگشته که این به معنای حذف فرصت پسانداز برای خرید مسکن است.
بر اساس شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد، یک خانوار ایرانی باید معادل ۱۷ سال درآمد خود را برای خرید یک خانه استاندارد کنار بگذارد؛ رقمی که ایران را در رتبه ۸۹ جهان قرار میدهد.
چرخه رکودساز از نگاه کارشناسان
کارشناسان معتقد هستند که صنعت ساختمان در یک چرخه رکودساز گرفتار شده که حلقه مفقوده آن، واگرایی عمیق بین هزینه تولید و قدرت خرید است. از یک سو تورم مصالح و هزینههای سربار، قیمت تمامشده را جهش میدهد و از سوی دیگر رکود خرید و کاهش پسانداز خانوار، امکان فروش را از سازنده سلب میکند. در ادامه به مهمترین عواملی که موجب رکود در چرخه تولید و فروش مسکن شدهاند، اشاره شده است:
تورم تولید در برابر رکود تقاضا
چرخههای رکودساز در سه سطح از صدر تا ذیل بخش مسکن و ساختمان شکل گرفته است. بهگفته یکی از کارشناسان مسکن، در دورههایی که قیمت مسکن دچار جهش شده، حدود نیمی از تورم مسکن ناشی از رشد عمومی قیمت کالاها و خدمات بوده است.
اما مشکل اصلی در شرایط فعلی این است که تورم مصالح ساختمانی باعث تورم تولید مسکن میشود اما بهدلیل نبود قدرت خرید و نبود تقاضا، امکان فروش ساختمان سلب میشود. این تناقض، سازندگان را در وضعیتی گرفتار کرده که از یک سو با هزینههای سرسامآور مواجهاند و از سوی دیگر نمیتوانند این هزینهها را به خریدار نهایی منتقل کنند.
پیشبینی بازار و افزایش قیمتهای پیشنهادی
خزانهدار اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرده که از نیمه دوم سال ۱۴۰۴، قیمتهای پیشنهادی مسکن بین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است. او این پدیده را ناشی از هیجانات سیاسی و بازارهای موازی مثل طلا و ارز دانسته و تاکید کرده که بازار مسکن از خاصیت چسبندگی برخوردار است و تورم ملک با فاصله زمانی نسبت به ارز و طلا بروز میکند.
در عین حال، حتی با رکود معاملات، رشد قیمت مسکن کمتر از تورم تداوم نخواهد داشت و تشدید تورم زمینه جهش قیمتی مسکن را فراهم میکند.
حاشیه سود در آستانه زیان
فعالان ساختمانی که در سالهای اخیر از سقوط حاشیه سود به کمتر از ۲۰ درصد گلایه داشتند، امروز با بحران سوددهی صفر با در نظر گرفتن هزینه خواب سرمایه مواجه بوده و از تلاش برای جلوگیری از زیان سخن میگویند. حاشیه سود واقعی پس از کسر هزینه خواب سرمایه، به صفر رسیده است. بسیاری از سازندگان در گفتوگوهای میدانی اعلام کردهاند که از تلاش برای جلوگیری از زیان سخن میگویند، نه کسب سود.
تورم فزاینده نهادهها از یک سو و رکود سنگین خرید از سوی دیگر، فضایی ایجاد کرده که در آن افزایش قیمت فروش امکانپذیر نیست، اما کاهش هزینهها نیز ممکن نیست. نتیجه این فشار دوگانه، ورود بخش قابلتوجهی از پروژههای ساختمانی به منطقه زیان خالص است. کارشناسان هشدار میدهند اگر این روند ادامه پیدا کند، موجی از توقف پروژهها و خروج سرمایهگذاران از این صنعت اجتنابناپذیر خواهد بود.
ناعادلانه بودن هزینههای تولید مسکن از منظر کارشناسان
بازار مسکن در ایران به دلیل فشار هزینهها بر تولیدکننده و رشد بیسابقه قیمت تمامشده با وضعیتی بیسابقه مواجه است. ناعادلانه بودن این هزینهها از چند جهت قابل تحلیل است:
- انتقال هزینههای زیرساختی دولتی به سازنده و خریدار: تامین زیرساختهای شهری از جمله برق و آب، همواره از وظایف حاکمیت بوده، اما اکنون با عناوینی همچون «همیاری» و «حق توسعه»، به دوش سازندگان و در نهایت خریداران نهایی منتقل شده است.
- تحمیل محدودیتهای غیرتخصصی: مداخلات وزارت صمت در بخش مسکن با نام حمایت از تولید ملی، هزینه مجوزها را افزایش داده، بدون آنکه نفع قابلتوجهی برای صنعت ساختمان یا مصرفکننده نهایی به همراه داشته باشد.
- فشار تورمی ناشی از نوسانات ارزی: وابستگی شدید صنعت ساختمان به نهادههای وارداتی، آن را در برابر نوسانات ارزی آسیبپذیر ساخته است. این در حالی است که سیاستهای ارزی و تجاری هیچ گونه حمایت یا تسهیلی برای این صنعت در نظر نگرفته است.
- فشار هزینههای ثابت تولید: هزینههای ثابت تولید بیوقفه بر دوش صنعتگران سنگینی میکند؛ حقوق کارگران باید به موقع پرداخت شود، بیمه و مالیات سررسید خود را دارد، اما از سوی دیگر، رکود خرید باعث میشود امکان فروش ساختمان سلب شود.
صنعت ساختمان؛ آینه تمامنمای اقتصاد بیمار
صنعت ساختمان فقط یک بخش اقتصادی و پیشران توسعه، اشتغال، رفاه اجتماعی و ثبات اقتصادی کشور است. در واقع صنعت ساختمان آینه تمامنمای اقتصاد کشور است. وضعیت کنونی این صنعت، تصویری از بیمار بودن اقتصاد کلان را به نمایش میگذارد، تورم بالا، نوسانات ارزی شدید، فشار هزینههای سربار، فقدان سیاستگذاری منسجم و فرسایش قدرت خرید خانوارها همگی در کنار هم شرایطی را رقم زدهاند که بهگفته کارشناسان، غیرقابل قبول است.
ارتباط تنگاتنگ صنعت ساختمان با اقتصاد کلان کشور، آن را به آینهای تمامنما از وضعیت کلی اقتصاد تبدیل کرده است. بهطوری که هر تلاطم و بیثباتی در سطح کلان، بیدرنگ در این بخش بازتاب پیدا میکند. بحرانهایی نظیر نااطمینانی و بیثباتی سیاستها، اختلال در تامین مالی و شکاف تقاضای مؤثر که گریبانگیر اقتصاد کلان هستند، دقیقا همان عواملی هستند که هزینههای تولید مسکن را افزایش داده و صنعت ساختمان را در رکودی عمیق و مهلک فروبردهاند. فعالان این بخش در خط مقدم فشارهای اقتصادی ناشی از این نابسامانیها ایستادهاند و نفس این صنعت که روزگاری پیشران اقتصاد بود، گرفته شده است.
بدون اصلاحات ساختاری و بازگشت عقلانیت اقتصادی به سیاستگذاری، این آینه شکسته، تصویری جز یک اقتصاد بیمار به نمایش نخواهد گذاشت.
سخن نهایی
در این مقاله به هزینههای تولید مسکن از نگاه کارشناسان اشاره شده است. آنچه از لابهلای گزارشهای میدانی، مصاحبههای تخصصی و تحلیلهای آماری دنیای اقتصاد در ماههای اخیر برمیآید، تصویری هشداردهنده از ناعادلانه بودن ساختار هزینههای تولید مسکن در ایران است. کارشناسان تأکید دارند که این وضعیت، یک بازار بیمار را رقم زده است؛ بازاری که در آن سازنده توان انعکاس هزینههای تمامشده به قیمت فروش را ندارد، خریدار با سقوط ۶۶ درصدی قدرت خرید عملا از معادله خارج شده است و در نهایت، دولت نیز به دلیل نبود سیاستگذاری پایدار و چشمانداز روشن، نتوانسته نقش تسهیلگر را ایفا کند.
بازنگری فوری در نظام هزینههای سربار، حذف مجوزهای غیرتخصصی، بازتعریف تعرفههای انشعاب و مهمتر از همه، ایجاد ثبات قواعد بازی، تنها راههای جلوگیری از فروپاشی این صنعت پیشران است. در غیر این صورت، ناعادلانه بودن هزینه تولید مسکن از یک مسئله کارشناسی به یک بحران اجتماعی تمامعیار تبدیل خواهد شد؛ بحرانی که دامن آن نه فقط سازندگان و خریداران، بلکه تمام اقشار جامعه را خواهد گرفت.
منابع: donya-e-eqtesad
