بازار مسکن تهرانی در پاییز ۱۴۰۴ با پدیدهای بیسابقه در دو دهه اخیر مواجه شد. گزارشی که مرکز آمار ایران منتشر کرده، از تحولی شگرف در ساختار ساختمانسازی پایتخت حکایت دارد. تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید تهران، برخلاف روند بیستساله گذشته، جهشی ۵۰ درصدی داشته و از متوسط ۴ طبقه به ۶ طبقه رسیده است. این تغییر که در آمارهای رسمی با افزایش ۱.۵ برابری تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی خود را نشان میدهد، محصول تصمیمی است که در میانه جنگ دوازدهروزه توسط شورای شهرداران مناطق ۲۲گانه اتخاذ شد.
در شرایطی که شهر با چالشهای فراوانی در زمینه خدمات شهری و زیرساختها دستوپنجه نرم میکند، افزایش ناگهانی تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بدون ایجاد زیرساختهای متناسب، پرسشهای بنیادینی را درباره آینده کیفیت زندگی در پایتخت برانگیخته است. آیا این دوپینگ طبقاتی میتواند معضل رکود تورمی حاکم بر بازار ساختمان را حل کند یا آنچنان که برخی کارشناسان هشدار میدهند، شهر را با عدم تعادل جدی در سرانههای خدماتی مواجه خواهد ساخت؟ در این مقاله میتوانید با نکاتی مهم در مورد افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید تهران آشنا شوید. مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
روایتی آماری از انقلاب طبقاتی در تهران
هرچند هنوز افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید در سیمای شهر نمایان نشده است، اما آمار رسمی پرده از واقعیتی بزرگ برمیدارد. در پاییز ۱۴۰۴، تعداد ۱۹۰۰ فقره پروانه ساختمانی در مناطق ۲۲گانه پایتخت صادر شد که بر اساس محتوای این پروانهها، ساخت ۲۵ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی در شهر آغاز شده است. معنای این آمار آن است که متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی به ۱۳.۵ واحد رسیده، در حالی که میانگین دو دهه گذشته تنها ۸.۵ واحد بوده است. این جهش ۱.۵ برابری، به بیان سادهتر، یعنی افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید از ۴ به ۶ طبقه.
اما نکته قابل توجه آن است که این جهش در شرایطی رخ داده که خود تعداد پروانههای ساختمانی رشد چشمگیری نداشته است. در پاییز ۱۴۰۴، تعداد پروانهها تنها ۷ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافته، اما تعداد واحدها در هر پروانه ۹۲ درصد رشد کرده است. این تفاوت فاحش نشان میدهد که عامل اصلی افزایش عرضه واحدهای مسکونی در پایتخت، نه بهبود شرایط سرمایهگذاری و نه افزایش تعداد پروژهها، بلکه صرفاً افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بوده است.
افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید؛ از وضعیت اضطراری تا تغییر دائمی قوانین
افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید ریشه در بخشنامهای دارد که در نخستین روزهای تیرماه ۱۴۰۴ و در میانه جنگ دوازدهروزه، توسط شورای شهرداران مناطق ۲۲گانه تهران تصویب شد. این بخشنامه که هدف آن تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدماترسانی عمومی به دلیل شرایط خاص ناشی از تجاوزگری رژیم صهیونیستی اعلام شده بود، هفت امتیاز ساختمانی برای سازندهها در نظر گرفت.
از جمله مهمترین مفاد آن اجازه افزایش تراکم ساختمانی از ۳ طبقه به ۵ طبقه و امکان تبدیل طبقه همکف که معمولاً به لابی یا پارکینگ اختصاص دارد به واحد مسکونی بود. اما آنچه این بخشنامه را به تصمیمی جنجالی تبدیل کرد، مغایرت آشکار آن با ضوابط طرح تفصیلی تهران بود. به محض انتشار خبر این مصوبه، واکنشهای تندی از سوی رئیس شورای شهر تهران و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برانگیخته شد. هر دو نهاد نظارتی، این بخشنامه را فاقد اعتبار قانونی تشخیص دادند و خواستار ابطال آن شدند. با این حال، هفتهها بعد در سطح شهر تهران و برخی مناطق، بنرهایی دیده شد که مدیران منطقهای شهرداری از همکاری با سازندهها برای افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید خبر میدادند. اکنون آمار رسمی پاییز ۱۴۰۴ تأیید میکند که این بخشنامه علیرغم تمام مخالفتها، عملا اجرایی شده است.
توقف موقت اما تداوم عملی
در شهریور ۱۴۰۴، دیوان عدالت اداری دستور موقت توقف اجرای این مصوبه را صادر کرد و آن را مغایر قوانین و مقررات دانست. هیئت تخصصی شهرسازی دیوان، هرگونه صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر این مصوبه را خلاف قانون اعلام کرد. اما پرسش اساسی آن است که چرا آمار پاییز ۱۴۰۴، پس از صدور این حکم همچنان نشاندهنده افزایش چشمگیر تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید است؟ پاسخ را باید در فرآیند طولانی احداث ساختمان جست؛ پروانههایی که در تابستان و پیش از توقف مصوبه صادر شدهاند، هنوز در مرحله اجرا هستند و اثرات آن در آمار پاییز منعکس شده است.
آیا افزایش طبقات، درمان رکود است؟
مدافعان افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بر دو نکته تأکید میکنند.افزایش عرضه مسکن و در نتیجه تعدیل قیمتها و دوم، کمک به سودآوری پروژهها در شرایطی که تورم مصالح ساختمانی، حاشیه سود سازندهها را به شدت کاهش داده است. اما بررسی واقعیتهای میدانی نشان میدهد که این استدلالها با چالشهای جدی روبهرو است. بازار ساختوساز مسکونی در تهران سالها است که در مارپیچ رکود تورمی گرفتار شده است. از یک سو، تورم فزاینده مصالح ساختمانی و هزینههای ساخت، قیمت تمامشده واحدها را به طور مداوم افزایش میدهد. بر اساس گزارشهای موجود، تورم نقطهبهنقطه هزینه ساخت مسکن در تهران در پاییز ۱۴۰۴ به ۶۱ درصد رسیده است. از سوی دیگر، رکود خرید و اختلال در جریان پایدار خرید و فروش آپارتمان به دلیل مجموعهای از ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی، حلقه آخر زنجیره تولید مسکن را مختل کرده است.
در چنین فضایی، افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بدون شک میتواند تا حدودی عایدی سازنده را افزایش دهد و بخشی از فشارهای اقتصادی را جبران کند. اما این راهحل نمیتواند مشکل اصلی یعنی رکود تقاضا را حل کند. چرا که اگر توان مالی خریداران به اندازه کافی بالا نباشد، افزایش تعداد واحدها به تنهایی نمیتواند به فروش آنها کمک کند.
ناترازی خدمات شهری در سایه افزایش طبقات
شاید جدیترین پیامد افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید، در عرصه کیفیت زندگی شهری و تعادل خدمات رسانی باشد. طرح جامع شهر تهران که سند بالادستی و نقشه راه توسعه پایتخت محسوب میشود، متوسط تراکم ساختمانی را حدود ۲۴۰ درصد تعیین کرده که به معنای متوسط ۴ طبقه است. این مقیاس بارگذاری، شهرداری تهران را موظف کرده در محلههای مختلف و در کل شهر، کف مشخصی از خدمات هفتگانه سکونتی ایجاد کند.
اما وقتی افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بدون پذیرش تعهد جدید از سوی مدیریت شهری برای افزایش خدمات سکونتی صورت میگیرد، عدم تعادل بین جمعیت ساکن و سرانههای خدماتی تشدید میشود. این پدیده در حال حاضر در بسیاری از محلههای تهران به وضوح قابل مشاهده است.
- معضل پارکینگ و ترافیک
- کمبود فضای سبز شهری
- فشار بر حملونقل عمومی
تابآوری شهری در معرض خطر
افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای هم بر خدمات روزمره شهری و هم بر امنیت و تابآوری کلی پایتخت اثر میگذارد. تهران بر روی گسلهای زلزلهخیز متعددی قرار دارد و هرگونه افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی بدون تقویت زیرساختهای مقاومسازی، ریسک فجایع انسانی را به شدت افزایش میدهد. بر اساس برخی مطالعات، تمرکز و تراکم بناها یکی از عوامل کلیدی کاهش تابآوری لرزهای در کلانشهرها محسوب میشود. اضافه شدن دو طبقه به ساختمانها، بدون بازنگری در استانداردهای ایمنی و مقاومت ساختمانی، میتواند ابعاد یک بحران احتمالی را چند برابر کند.
نکته دیگر که کمتر به آن پرداخته میشود، تأثیر افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید بر عدالت شهری و دسترسی به امکانات است. وقتی افزایش تراکم در محلههای برخوردارتر که زیرساختهای بهتری دارند، با محلههای کمبرخوردار یکسان باشد، شکاف کیفیت زندگی بین مناطق مختلف تشدید میشود. برخی محلههای تهران از کمبود سرانههای خدماتی رنج میبرند و افزایش تراکم ساختمانی بدون افزایش متناسب در این سرانهها، این مناطق را به زیستگاههای نابرابر و طاقتفرسا تبدیل خواهد کرد.
اگر افزایش طبقات درمان نیست، چاره چیست؟
بررسی دقیقتر اقتصاد مسکن تهران نشان میدهد که افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید نمیتواند نقشی اساسی در حل مسائل بنیادین این بازار ایفا کند. دلیل اصلی آن است که قیمت تمامشده ساختمانهای جدید، عمدتا بر اساس تورم مصالح، هزینههای کارگری، عوارض شهرداری و هزینههای تأمین زمین تعیین میشود. افزایش تعداد واحدها در یک ساختمان، اگرچه هزینه سربار هر واحد را کاهش میدهد، اما در شرایطی که تورم مصالح ساختمانی به بالای ۶۰ درصد رسیده و نرخ ارز نیز جهشهای پیدرپی داشته است، این کاهش هزینه نمیتواند به تعدیل قابل توجه قیمتها منجر شود.
از سوی دیگر، مهمترین مشکل بازار مسکن ایران، نه کمبود عرضه که کاهش قدرت خرید خانوارها در نتیجه تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی است. حتی اگر افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید عرضه مسکن را دو برابر کند، تا زمانی که درآمد خانوارها متناسب با تورم رشد نکرده باشد، تقاضای مؤثر شکل نخواهد گرفت.
سخن نهایی
آنچه در پاییز ۱۴۰۴ در بازار ساختوساز تهران رخ داد، حکایت از یک سیاست مقطعی و شتابزده دارد که با هدف خروج از رکود تورمی و در شرایط اضطراری جنگی اتخاذ شد. هرچند افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید توانست به صورت آماری، تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت را افزایش دهد، اما در عمل نتوانست دو معضل اصلی بازار مسکن یعنی رکود تقاضا و تورم ساخت را حل کند.
از منظر شهرسازی و کیفیت زندگی شهری نیز، این سیاست بدون همراهی با برنامهای جامع برای تقویت زیرساختها و خدمات شهری، میتواند عواقب جبرانناپذیری برای پایتخت به همراه داشته باشد. اگر قرار است افزایش تعداد طبقات در ساختوسازهای جدید به عنوان یک راهبرد پایدار در تهران دنبال شود، باید از مسیر صحیح و قانونی خود عبور کند و با تعهدات مشخص شهرداری برای افزایش سرانههای خدماتی همراه باشد.
منبع: donya-e-eqtesad
