در آغاز سال ۱۴۰۵، آنچه بیش از هر تحلیلی چشم هر ناظر اقتصادی را به خود خیره میکند، انباشت بیسابقه فایلهای فروش واحدهای نوساز در پایتخت و کلانشهرها است. این پدیده که ریشه در شوکهای عمیق اقتصادی و امنیتی سالهای پایانی دهه ۱۴۰۰ دارد، تناقضی آشکار را رقم زده است. از یک سو، هزینه تمامشده ساخت به دلیل تورم ۶۱ درصدی نهادههای ساختمانی و جهش دستمزدها به سقفهای تاریخی رسیده و از سوی دیگر، خریداران واقعی با توجه به کاهش شدید قدرت خرید و رکود معاملاتی، توان پرداخت این قیمتها را ندارند.
بررسیهای میدانی و شاخصهای رسمی نشان میدهد جنگ اخیر منجر به خروج سرمایههای گرم و تغییر اولویتهای زندگی و مانع رونق مورد انتظار پس از آتشبس شد و بازار را در رکود تورمی عمیقی فرو برد که قربانی اصلی آن، واحدهای نوساز هستنددر این مقاله به شما میگوییم که چرا فایل نوساز برای فروش زیاد است و علت کاهش فروش این واحدها در دوران رکود تورمی بعد از جنگ چیست.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
معمای خانههای نوساز فروشنرفته؛ از جنگ تا رکود تورمی
داستان واحدهای نوسازی که پس از پایان مناقشات اخیر، ماهها و حتی بیش از یک سال روی دست سازندهها مانده، به معمایی پیچیده در بازار مسکن ۱۴۰۵ تبدیل شده است. در نگاه اول، تصور بر این بود که با فروکش کردن تنشهای امنیتی، تقاضای زیادی روانه بازار شود و خانههای تازهساخت که نماد کیفیت و استاندارد روز هستند، مشتریان واقعی پیدا کنند.
اما آنچه در عمل رقم خورد، رکود تورمی عمیقی بود که در آن هم هزینه تمامشده ساخت به دلیل افزایش سرسامآور نهادههایی نظیر فولاد، سیمان و دستمزد، به سقفهای تاریخی رسید و هم قدرت خرید واقعی متقاضیان تحت تاثیر تورم مزمن و کاهش ارزش پول ملی، به پایینترین سطح در یک دهه اخیر سقوط کرد. از سوی دیگر، جنگ اخیر نهتنها سرمایههای گرم و نقدینگی سرگردان را از بازار مسکن خارج کرد، بلکه اولویتهای زیستی خانوارها را نیز دگرگون ساخت؛ بسیاری از خریداران بالقوه به جای بهبود کیفیت زندگی و خرید نوساز، سرپناه ارزانتر حتی با متراژ کمتر یا واحدهای چندین سال ساخت را انتخاب کردند.
این شکاف دوچندان بین انتظارات فروشنده که قیمتی نزدیک به تورم ساخت میخواهد و توان خریدار واقعی که با رکود معاملاتی و سقوط فزاینده قدرت ریال مواجه است، معضلی شده که ویترین بنگاهها را پر از فایلهای نوساز بدون خریدار کرده است.
هزینه ساخت؛ سقفی که هر ماه بالاتر میرود
بازار مسکن ۱۴۰۵ با پارادوکسی روبهرو است که ریشه در عمیقترین لایههای اقتصاد ایران دارد. هزینه تولید هر مترمربع واحد نوساز، طی ۲۴ ماه منتهی به بهار امسال، نزدیک به ۷۰ درصد افزایش یافته است. این جهش عمدتا ناشی از تورم بیامان نهادههای ساختمانی است. فولاد آرماتور، سیمان، کاشی و سرامیک، و مهمتر از همه، دستمزد روزانه کارگران ماهر و نیمهماهر.
جنگ اخیر نیز اگرچه به ظاهر در مناطق محدودی رخ داد، اما زنجیره تامین مصالح را از مسیر افزایش نرخ حملونقل، اختلال در واردات برخی اقلام و رشد نرخ ارز نیمایی به هم ریخت. نتیجه آن شد که یک سازندهٔ متوسط برای تمام کردن یک پروژه ۱۰ واحدی در منطقه ۵ تهران، امروز باید نزدیک به ۳۵ تا ۴۰ میلیارد تومان هزینه کند، در حالی که همین پروژه دو سال پیش با کمتر از نیمی از این رقم به پایان میرسید. در جدول زیر به عوامل موثر بر افزایش هزینه ساخت مسکن بعد از دوران جنگ اشاره شده است:
| توضیح مختصر | میزان تقریبی تاثیر در دو سال اخیر | عامل موثر |
| تورم نهادههای اساسی | افزایش قیمت فولاد، سیمان، شن و ماسه، آجر و قیر | ۶۰ تا ۷۰ درصد |
| جهش دستمزد کارگری | رشد حقوق روزانهٔ کارگران ماهر و نیمهماهر به دلیل تورم معیشتی و کمبود نیرو | ۴۵ تا ۵۵ درصد |
| افزایش نرخ ارز نیمایی | گرانی تجهیزات وارداتی (آسانسور، پمپ، کابل، یراقآلات) | ۳۵ تا ۴۰ درصد |
| اختلال در زنجیره تامین پساجنگ | افزایش هزینهٔ حملونقل و دلالی مصالح در مسیرهای پرترافیک | ۲۰ تا ۳۰ درصد |
| رشد هزینه زمین و پیشفروش | بالا رفتن قیمت زمین به عنوان بخش ثابت هزینهٔ ساخت (حتی در مناطق متوسط) | ۴۰ تا ۵۰ درصد |
| تاخیر در پروانه و عوارض شهرداری | افزایش مبلغ عوارض ساختمانی متناسب با تورم منطقهای | ۲۵ تا ۳۵ درصد |
کسری تقاضا؛ نه به معنای نبود نیاز، بلکه نبود توان خرید
باید دقت کرد که کسری تقاضا در بازار نوسازها به معنی کمبود خانهاولی یا مستاجر نیست. آمارهای غیررسمی نشان میدهد در تهران به تنهایی بیش از ۳۵۰ هزار خانوار در انتظار خرید اولین مسکن خود هستند. اما آنچه این نیاز را به تقاضای موثر تبدیل نمیکند، شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت فروش نوسازها است. متوسط درآمد ماهانه یک خانوار تهرانی به سختی به ۲۵ میلیون تومان میرسد، در حالی که اجاره ماهانه یک واحد نوساز ۷۰ متری، چیزی حدود ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان خواهد بود. چنین نسبتی، خرید نوساز را برای ۹۰ درصد جامعه غیرممکن ساخته است.
عامل دیگر، تغییر الگوی مصرف در اثر شوکهای اقتصادی و امنیتی است. جنگ اخیر و تنشهای پس از آن، سرمایه نقدی خانوارها را کاهش داد، بلکه اولویتها را نیز دگرگون کرد. بسیاری از خانوادههایی که پیشتر قصد ارتقای کیفیت مسکن و خرید نوساز را داشتند، اکنون ترجیح میدهند همان واحد فرسوده را نگه دارند یا به سمت اجارهنشینی ارزانتر و حتی کوچ به حومه بروند. به عبارت دیگر، تقاضای لوکس یا کیفیتگرا که موتور محرک بازار نوسازها بود، پس از جنگ به شدت تحلیل رفت و جای خود را به تقاضای بقا و سرپناه ارزان داد.
در نتیجه این عوامل، بازار نوسازها به بازاری برای اقلیت مرفه تبدیل شده است؛ آن هم اقلیتی که پس از جنگ به شدت احتیاطگر شده و ترجیح میدهد سرمایه را به جای مسکن گران، در طلا، ارز یا املاک کوچک مقیاس ذخیره کند. اینجاست که معمای نیاز هست اما تقاضا نیست به بهترین شکل قابل مشاهده است. در ادامه به عوامل موثر بر کسری تقاضای مسکن نوساز اشاره شده است:
- فاصله عمیق درآمد با قیمت: نسبت متوسط درآمد ماهانه به قیمت هر مترمربع نوساز در تهران به بیش از ۳۰۰ برابر رسیده است (یعنی برای خرید یک متر، یک خانوار باید ۳۰۰ ماه تمام درآمد خود را پسانداز کند).
- شرایط سخت وام مسکن: سقف وام (حداکثر ۱.۲ میلیارد تومان در تهران) در برابر قیمت ۶ تا ۱۰ میلیاردی نوسازها ناچیز است و نرخ سود ۲۳ درصدی همراه با ضمانتهای سنگین، بسیاری را از دریافت آن منصرف میکند.
- خروج تقاضای لوکس پس از جنگ: خانوارهای پردرآمد به دلیل افزایش ریسکهای امنیتی و اقتصادی، سرمایه را به طلا، ارز، ملک در خارج از کشور یا واحدهای کوچک با نقدشوندگی بالا منتقل کردهاند.
- تغییر اولویت به «سرپناه ارزان»: طبقات متوسط و پایین به جای نوساز، واحدهای میانساخت، استیجار یا حتی حومهشهرها را انتخاب میکنند.
- کاهش قدرت ریال و تورم مزمن: ارزش واقعی درآمدها در دو سال اخیر بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته، در حالی که قیمت نوسازها تقریباً تورم بخش ساختمان را منعکس کرده است.
- انتظارات تورمی خریداران: بسیاری از متقاضیان منتظر کاهش قیمت مسکن هستند (که به دلیل هزینهٔ بالای ساخت، بعید به نظر میرسد) و خرید را به تعویق میاندازند.
- مهاجرت و جابهجایی نیروی کار: جنگ اخیر باعث خروج بخشی از متخصصان و سرمایهگذاران خرد از کلانشهرها شد که خود تقاضا برای نوسازها را کاهش داد.
جنگ اخیر؛ شتابدهنده نهایی به رکود
اگر پیش از مناقشات اخیر، بازار نوسازها به آرامی در حال حرکت به سمت رکود بود، تنشهای امنیتی سال ۱۴۰۳ و اوایل ۱۴۰۴ نقش شتابدهنده را ایفا کردند. در آن دوره، خانوادهها اولویتهایشان را از کیفیت مسکن به امنیت مالی و جابهجایی سریع تغییر دادند. بسیاری که قصد خرید آپارتمان نوساز داشتند، یا پول خود را به ارزهای دیجیتال یا طلا تبدیل کردند، یا تصمیم به ترک کلانشهرها گرفتند.
از سوی دیگر، سازندگانی که پروژههای نیمهتمام داشتند، با افزایش نرخ مصالح و دشواری در تأمین نقدینگی مواجه شدند و ناچار شدند قیمت نهایی را حتی بالاتر از تورم اعلام کنند تا زیان انباشته را جبران کنند. این خودش تشدیدکننده شکاف قیمتی بود.
تفاوت قیمت فایل های نوساز با خانه های چند سال ساخت در تهران چقدر است؟
تفاوت قیمت بین واحدهای نوساز و چند سال ساخت در بازار مسکن تهران، دیگر یک شکاف ساده نیست و به یک گسل قیمتی عمیق تبدیل شده است. به استناد تحلیلهای اخیر، فاصله قیمتی میان یک آپارتمان نوساز یا کلید نخورده (۰ تا ۲ سال ساخت) با یک واحد مشابه حدودا ۱۰ سال ساخت، در سالهای اخیر بسیار فراتر از عدد معمول افزایش یافته و یکی از دلایل اصلی شکلگیری این گسل قیمتی، افزایش سرسامآور هزینه ساخت مسکن و تورمهای مزمن در بخش مصالح و دستمزدها بوده است. تورم نقطهبهنقطه مصالح ساختمانی در پاییز گذشته به بیش از ۴۱ درصد رسیده و تورم زمین نیز رقمی بیش از ۵۰ درصد را ثبت کرده است.
طبیعتا یک ملک نوساز، نماد کیفیت و استانداردهای بهروز است و در ردههای قیمتی بالاتری قرار میگیرد. با این حال، طی سه سال گذشته، میانگین هزینه ساخت هر متر آپارتمان مسکونی در تهران حدود ۶۰ درصد افزایش پیدا کرده است. برای درک بهتر این گسل قیمتی میتوان به نمونههای ملموس در بازار امروز اشاره کرد. برای مثال، در منطقه ۵ تهران، قیمت هر متر واحد نوساز اکنون به طور میانگین به حدود ۳۰۰ میلیون تومان رسیده و در مواردی با موقعیت بهتر، تا ۳۳۰ میلیون تومان هم افزایش یافته است.
اما در نقطه مقابل، یک واحد ۴۰ متری ساختهشده در سال ۱۳۸۹ در همین محله پونک، با قیمت متری حدود ۲۱۲ میلیون تومان آگهی شده و واحدی ۵۷ متری متعلق به سال ۱۳۸۴ در شهر زیبا، به طور میانگین متری حدود ۱۸۹ میلیون تومان قیمتگذاری شده است. این ارقام نشان میدهد که یک خریدار برای یک واحد نوساز در منطقه ۵ تهران باید حدود ۲۵ تا ۴۰ درصد بیش از یک واحد مشابه اما چندین سال ساخت هزینه کند.
سخن نهایی
در این مقاله به این سوال که چرا فایل نوساز برای فروش زیاد است، اشاره کردهایم. به طور کلی آنچه امروز به انبار شدن فایلهای نوساز انجامیده، یک پدیده تکعاملی نیست، بلکه زنجیرهای از علتهاست که با هزینه سرسامآور ساخت شروع میشود، به جهش قیمت تمامشده میانجامد، سپس با کسری تقاضای موثر برخورد میکند و در نهایت، شوک جنگ اخیر به عنوان کاتالیزور، روند رکود را تسریع کرده است.
معمای انباشت فایلهای نوساز در بازار مسکن ۱۴۰۵، چیزی فراتر از یک نوسان مقطعی یا رکود فصلی است. این پدیده، آیینهای تمامنما از عمیقترین گرههای اقتصادی ایران پس از جنگ اخیر را به نمایش میگذارد. افزایش سرسامآور هزینه ساخت از یک سو و کاهش فاجعهبار توان خرید واقعی از سوی دیگر. آنچه امروز در ویترین بنگاهها دیده میشود، نه یک حباب قیمتی در شرف ترکیدن، بلکه رکود تورمی مزمنی است که قربانی اصلی آن، واحدهای تازهساخت به عنوان گرانترین کالای مسکونی هستند.
در کوتاهمدت، بدون مداخلات هدفمند مانند تسهیل وام ساخت و خرید، کاهش عوارض شهرداری یا تثبیت نسبی نرخ مصالح، نمیتوان انتظار تحرک جدی در این بخش داشت. در بلندمدت، حل این معما نیازمند کنترل تورم عمومی، افزایش قدرت ریال و بازسازی اعتماد خانوارها است. تا آن زمان، خانههای نوساز همچنان در ویترین خواهند ماند؛ نو، زیبا، استاندارد، اما بیمشتری.
منابع: donya-e-eqtesad
