وام تولید مسکن حمایتی شاید جذابترین موضوع در بازار امروز مسکن ایران باشد که با یک پارادوکس مواجه شده است. از یک سو، دولت با تمام توان درحال ساخت انبوه خانه برای اقشار کمدرآمد از طریق نهضت ملی مسکن است و از سوی دیگر، رکن اصلی این پازل یعنی وام تولید مسکن حمایتی آنچنان که باید در شبکه بانکی جاری نشده و این حلقه مفقوده، کار را برای سازندگان و متقاضیان دشوار کرده است.
ماجرا از آنجا جدیتر میشود که پای نهادهای نظارتی نیز به این مناقشه باز شده و حالا این پرسش در محافل کارشناسی طنینانداز شده که چرا منابع عظیم بانکی در جایی خرج میشوند که به تعبیر برخی، نه تنها سودی برای بانک ندارند، بلکه تبعات آن مستقیماً به جیب متقاضی اصلی یعنی مردم تحمیل میشود. در این مقاله به آمارها و دادههای رسمی جدید در مورد وام تولید مسکن حمایتی و موانع پیش روی آن خواهیم پرداخت.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
قانون جهش تولید مسکن؛ عقاب دو سری که فقط یک بالش باز است
قانون جهش تولید مسکن، به عنوان چارچوب اصلی سیاستگذاری در این حوزه، تکالیف سنگینی را بر دوش شبکه بانکی نهاده است. بر اساس این قانون، بانکها موظف هستند بیست درصد از کل تسهیلات خود را صرف نهضت ملی مسکن کنند. اما این تکلیف قانونی وقتی با واقعیتهای جاری نظام بانکی گره میخورد، تبدیل به یک معمای مالی لاینحل میشود.
داستان از آنجا شروع میشود که کار احداث بیش از هفتصد هزار واحد مسکنملی آغاز شده و مراحل پیشرفت فیزیکی طی میشود، اما تامین مالی بیش از یکچهارم این واحدها اصلا از مسیر وام تولید مسکن حمایتی عبور نمیکند و این یعنی، پروژهها یا با تاخیر مواجه میشوند یا تورم ساخت بر دوش مردم و سازنده میافتد. این فاصله این سوال بزرگی را در اذهان ایجاد کرده که مگر وام تولید مسکن حمایتی چه ویژگیای دارد که بانکها از شراکت در آن پرهیز میکنند؟
معادله ناترازی؛ چرا یک بدهی بیست ساله برای بانکها کابوس است؟
برای درک ریشههای این بحران، باید به عمق ترازنامه بانکها وارد شد. اگر نگاهی به ارقام و اعداد بیندازیم، متوجه یک اختلاف شگفتانگیز میشویم. بانکها به ازای دریافت هر ریال سپرده، هزینه سنگینی متحمل میشوند که به گفته کارشناسان، قیمت تمامشده منابع آنها چیزی در حدود بیستوچند درصد است. حال در این میان، وام تولید مسکن حمایتی با چه سازوکاری ارائه میشود؟
این وام با نرخ سود هجده درصد و با در نظر گرفتن یک دوره مشارکت سه ساله در زمان ساخت، طول بازپرداخت آن در نهایت به بیست سال تمام میرسد. اما ماجرا وقتی تلختر میشود که بدانیم سایر وامهای بانکی معمولاً با نرخ بیست و سه درصد و گاهی حتی بیشتر و در دورههای بازپرداخت کوتاهمدت (شش ماه تا یک سال) به بنگاهها پرداخت میشوند. به عبارت دیگر، از نگاه یک بانکدار، بستن پول در یک پروژه بیست ساله با سود هجده درصد، نه تنها سودی ندارد، بلکه آنها را دچار ناترازی مضاعف میکند.
این اختلاف نرخ و زمان بازگشت سرمایه، اصلیترین دلیل گریز بانکها از وام تولید مسکن حمایتی است. در عمل، بسیاری از بانکها ترجیح میدهند به جای این نوع وامها، تسهیلات ودیعه مسکن را بپردازند، چراکه دوره بازگشت آن تنها پنج سال است و ناترازی کمتری ایجاد میکند. بررسیها نشان میدهد که سهم مسکنحمایتی از کل تسهیلات بانکی طی پنج سال گذشته، تنها نیم درصد بوده است. این یعنی از میان صدها همت تسهیلات پرداخت شده به اقتصاد، سهم ناچیزی به خانهدار کردن مردم اختصاص یافته است.
سقف وام در برابر تورم؛ عقابی که راه به جایی نمیبرد
یکی دیگر از چالشهای جدی که کار را برای وام تولید مسکن حمایتی سختتر میکند، فاصله معنادار میان سقف وام و هزینههای واقعی ساخت است. شورای عالی مسکن اخیراً سقف تسهیلات طرحهای حمایتی را از ششصد و پنجاه میلیون تومان به هشتصد و پنجاه میلیون تومان افزایش داده است. اگرچه این تصمیم از سرِ خیرخواهی و برای کمک به جهش تولید گرفته شده، اما تازهترین تحلیلهای دنیای اقتصاد نشان میدهد این رقم نیز در برابر قیمت تمامشده ساخت مسکن، توان پوششی کمتر از چهل درصد دارد.
در مقایسه با وامهای مشابه در مسکنمهر که حدود هشتاد درصد قیمت تمامشده را پوشش میداد، وضعیت فعلی بسیار شکننده است. این مسئله با افزایش ماهانه قیمت مصالح ساختمانی و رشد فزاینده تورم ساخت، تبدیل به یک معادله پیچیدهتر نیز میشود. وقتی یک پروژه مسکنحمایتی تا مرحله هشتاد درصد پیشرفت فیزیکی میرسد، اما هنوز قراردادی برای دریافت وام تولید مسکن حمایتی منعقد نشده، تورم مستمر مصالح، قیمت تمامشده را از رقم توافقشده با متقاضی بالاتر میبرد. این یعنی نه بانک، نه سازنده و نه متقاضی، هیچکدام از این وضعیت سود نمیبرند.
۱۷ بانک، یک وام؛ جابجایی سبد وام تولید مسکن حمایتی به کدام سو رفت؟
شاید باورنکردنیترین بخش از معمای وام تولید مسکن حمایتی این باشد که طبق تازهترین آمار بانک مرکزی تا تیرماه امسال، هفده بانک حتی یک ریال هم تسهیلات نهضت ملی مسکن پرداخت نکردهاند. نکته جالبتر آن است که بسیاری از همین بانکها، مدعی عملکرد درخشان در این حوزه هستند! برای درک ابعاد این فاجعه، بد نیست نگاهی به رفتار جایگزین بانکها بیندازیم.
گزارشهای میدانی گویای آن است که پانزده بانک با عملکرد صفر در نهضت ملی مسکن، در مقابل، جمعاً صدو هشتاد و هشت هزار میلیارد تومان به کارمندان و شرکتهای زیرمجموعه خود وام دادهاند. این یعنی وام تولید مسکن حمایتی در عمل قربانی جابجایی سبد تسهیلات به سمت سودآورترین گزینهها میشود. چنین رفتاری از سوی شبکه بانکی، اعتراض نهادهای نظارتی را برانگیخته و حتی بانک مرکزی را نیز به واکنش واداشته است؛ به طوری که محمدرضا فرزین، رئیس کل بانک مرکزی، اخیراً در نامهای به وزیر راه و شهرسازی، نسبت به افزایش سقف وام تولید مسکن حمایتی هشدار داده و از تشدید ناترازی بانکها در صورت ادامه این روند ابراز نگرانی کرده است. این تناقض آشکار میان خواسته دولت و توان عملی بانکها، نشان میدهد که روند فعلی قابل ادامه نیست.
راه حل پارادوکس؛ چارهای جز تقویت بنیانهای اقتصاد نیست
در نهایت، باید اعتراف کرد که معمای وام تولید مسکن حمایتی در بستر اقتصاد کلان قابل حل است، نه در تقلاهای جزئی و مقطعی. برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند تا زمانی که اقتصاد ایران به رشد پایدار پنج درصدی در ده سال متوالی دست نیابد و ریسکهای تورمزای غیراقتصادی حذف نشوند، نمیتوان انتظار داشت که بانکها وامهای بلندمدت و کمسود را با جان و دل بپذیرند. چراکه در خلأ چنین شرایطی، منابع کمیاب بانکی راه خود را به سمت سودآورترین بازارها پیدا میکنند، هرچند آن بازار، بازار خانهدار کردن مردم نباشد.
سخن نهایی
با نگاهی به آخرین تحولات و گزارشهای رسمی دنیای اقتصاد ، به وضوح میتوان دریافت که وام تولید مسکن حمایتی بدون یک بازنگری ریشهای در ساختار مالی و پولی کشور، در دور باطل تکلیف قانونی و عدم توجیه اقتصادی گرفتار خواهد ماند. دولت برای برونرفت از این مخمصه، یا باید ابزارهای تشویقی قدرتمندی برای بانکها تعریف کند تا جذابیت از دست رفته این وامها را بازگرداند، یا آنچنان چارچوب پولی را متحول کند که نرخ سود و دوره بازپرداخت وام تولید مسکن حمایتی با واقعیتهای اقتصاد امروز ایران همخوانی پیدا کند.
تا آن روز، همچنان شاهد خواهیم بود که از هر چهار واحد مسکونی نهضت ملی، یک واحد بدون ضمانت بانکی ساخته شده و زورِ حسابهای اقتصادی، بر مصوبات شورای عالی مسکن چیره میشود.
منبع: donya-e-eqtesad
