سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور یکی از مهمترین تصمیمات بازار مسکن در سال جاری است که با هدف ایجاد تعادل در بازار اجاره، حمایت از مستأجران و جلوگیری از افزایش بیضابطه اجارهبها اجرایی شده است. وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده که تعیین این سقف بر اساس شرایط اقتصادی، نرخ تورم و وضعیت بازار اجاره هر استان انجام میشود و برای تمام قراردادهای اجاره، اعم از تمدیدی یا قراردادهای جدید، ملاک عمل خواهد بود. از سوی دیگر، پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره با افزایش حداکثر ۲۵ درصد نیز بهعنوان یک سیاست حمایتی در شرایط خاص در دست بررسی قرار دارد. در ادامه، جزئیات سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور، مبنای قانونی آن و تفاوت این مصوبه با طرح تمدید خودکار قراردادهای اجاره را بررسی میکنیم.
مجله اینترنتی والا اینوست با ارائه تازهترین فناوریها و نوآوریهای صنعت ساختمان، در خدمت علاقهمندان و فعالان این حوزه است.
مبنای قانونی تعیین سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور
اجرای سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها انجام میشود. این ماده قانونی دولت را موظف کرده است در شرایطی که نرخ تورم سالانه از ۳۰ درصد فراتر میرود، در صورت وجود ضرورت، برای کنترل بازار اجاره سقف مجاز افزایش اجارهبها را تعیین کند. به همین دلیل، شورای عالی مسکن با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، اختیار تعیین این سقف را متناسب با شرایط هر استان در اختیار استانداران قرار داده است. این موضوع باعث میشود تصمیمگیری صرفاً بر اساس یک نرخ ثابت کشوری نباشد و شرایط اقتصادی هر منطقه بهصورت جداگانه بررسی شود.
چرا سقف افزایش اجارهبها در هر استان متفاوت است؟
یکی از مهمترین ویژگیهای سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور، تعیین نرخهای متفاوت برای استانهای مختلف است. بازار اجاره در سراسر کشور شرایط یکسانی ندارد و عواملی مانند نرخ تورم، میزان عرضه و تقاضای مسکن، رشد جمعیت، هزینههای زندگی و وضعیت اقتصادی هر استان در تعیین این سقف تأثیرگذار هستند.
به عنوان نمونه، برای استان تهران سقف مجاز افزایش اجارهبها ۲۷ درصد تعیین شده است؛ اما سایر استانها با توجه به شرایط اقتصادی و بررسیهای انجامشده توسط شورای مسکن استان، ممکن است نرخهای متفاوتی داشته باشند. این شیوه تصمیمگیری باعث میشود سیاستهای تنظیم بازار با واقعیتهای اقتصادی هر منطقه هماهنگتر باشد و از اعمال یک دستورالعمل یکسان برای تمام استانها جلوگیری شود.
چه نهادی مسئول تعیین سقف اجارهبها در استانها است؟
پس از واگذاری این اختیار از سوی شورای عالی مسکن، شوراهای مسکن استانها مسئول بررسی وضعیت بازار اجاره و تعیین سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور هستند. در این جلسات، استاندار، مدیرکل راه و شهرسازی استان و سایر دستگاههای مرتبط حضور دارند و پس از بررسی شاخصهای اقتصادی و شرایط بازار، میزان مجاز افزایش اجارهبها را تعیین میکنند.
هدف از این فرآیند، تصمیمگیری کارشناسی و جلوگیری از افزایشهای غیرمنطقی در بازار اجاره است تا هم حقوق مستأجران حفظ شود و هم شرایط اقتصادی مالکان در نظر گرفته شود.
سقف افزایش اجارهبها فقط برای تمدید قرارداد نیست
یکی از نکات مهمی که وزارت راه و شهرسازی بر آن تأکید کرده، دامنه اجرای سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور است. برخلاف تصور برخی افراد، این سقف تنها به قراردادهای تمدیدی اختصاص ندارد. بلکه اگر مالک، مستأجر قبلی را تغییر دهد یا برای نخستین بار ملک خود را اجاره دهد، همچنان باید سقف تعیینشده را رعایت کند. به بیان دیگر، جابهجایی مستأجر مجوزی برای افزایش نامحدود اجارهبها نیست و مالک تنها میتواند مبلغ اجاره را در چارچوب سقف تعیینشده نسبت به قرارداد سال گذشته افزایش دهد.
این موضوع یکی از مهمترین تغییرات در مدیریت بازار اجاره محسوب میشود و میتواند از رشد ناگهانی قیمتها هنگام تغییر مستأجر جلوگیری کند.
نقش این مصوبه در کنترل بازار اجاره
کارشناسان معتقدند اجرای صحیح سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور میتواند به ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره کمک کند. در سالهای اخیر، افزایش نرخ تورم و رشد هزینههای زندگی باعث شده بود بسیاری از مستأجران هنگام تمدید یا انعقاد قرارداد جدید با افزایشهای سنگین اجارهبها روبهرو شوند. اعمال سقف قانونی، ضمن ایجاد شفافیت در معاملات، مانع از تعیین نرخهای سلیقهای خواهد شد و فضای پیشبینیپذیرتری برای موجران و مستأجران ایجاد میکند. البته موفقیت این سیاست تا حد زیادی به اجرای دقیق قانون، نظارت بر قراردادها و همکاری طرفین بستگی دارد.
تفاوت سقف استانی اجارهبها با پیشنهاد تمدید خودکار قراردادها
همزمان با اجرای سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور، موضوع دیگری نیز از سوی وزارت راه و شهرسازی مطرح شده که نباید با این مصوبه اشتباه گرفته شود. این پیشنهاد مربوط به تمدید خودکار قراردادهای اجاره در شرایط اضطراری است؛ سیاستی که در صورت تصویب نهایی، امکان تمدید خودکار قراردادها را با حداکثر ۲۵ درصد افزایش اجارهبها فراهم میکند.
بنابراین، تعیین سقف استانی اجارهبها و تمدید خودکار قراردادها دو سیاست جداگانه هستند که هرکدام اهداف و سازوکار متفاوتی دارند و نباید به جای یکدیگر تفسیر شوند.
پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره چه تفاوتی با سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور دارد؟
یکی از موضوعاتی که همزمان با اعلام سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور مطرح شده، پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره است. اگرچه این دو موضوع به بازار اجاره مربوط هستند، اما از نظر قانونی و نحوه اجرا تفاوتهای مهمی با یکدیگر دارند.
وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است که پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره، یک سیاست حمایتی برای شرایط خاص و اضطراری محسوب میشود و هنوز برای اجرا نیازمند تصویب مراجع قانونی است. در مقابل، سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور بر پایه قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها تعیین شده و چارچوب مشخصی برای اجرای آن وجود دارد. در صورت تصویب نهایی این پیشنهاد، قراردادهای اجاره میتوانند بدون نیاز به انعقاد قرارداد جدید و با حداکثر ۲۵ درصد افزایش مبلغ اجاره نسبت به سال قبل تمدید شوند. هدف اصلی این سیاست، کاهش فشار بر مستأجران و جلوگیری از جابهجاییهای ناخواسته در شرایط خاص اقتصادی است.
چرا دولت به دنبال اجرای سیاستهای حمایتی در بازار اجاره است؟
بازار اجاره مسکن طی سالهای اخیر تحت تأثیر عواملی مانند افزایش نرخ تورم، رشد قیمت مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارها و محدود بودن عرضه واحدهای استیجاری قرار گرفته است. به همین دلیل، دولت تلاش کرده با اجرای سیاستهایی مانند سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور، از رشد بیرویه اجارهها جلوگیری کند. این سیاستها علاوه بر حمایت از مستأجران، به ایجاد آرامش نسبی در بازار نیز کمک میکنند. زمانی که میزان افزایش اجارهبها دارای چارچوب مشخص باشد، امکان برنامهریزی مالی برای خانوارها بیشتر میشود و از بروز اختلاف میان موجر و مستأجر نیز تا حد زیادی جلوگیری خواهد شد.
آیا همه موجران موظف به رعایت سقف تعیینشده هستند؟
بر اساس توضیحات وزارت راه و شهرسازی، سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور به عنوان حداکثر میزان مجاز افزایش اجاره تعیین شده است و مالکان موظف هستند قراردادهای خود را در همین چارچوب تنظیم کنند.این الزام تنها به تمدید قرارداد محدود نیست و قراردادهایی که با مستأجر جدید منعقد میشوند نیز مشمول این ضابطه خواهند بود. به عبارت دیگر، تغییر مستأجر نمیتواند دلیلی برای افزایش نامحدود مبلغ اجاره باشد.
البته رعایت این مصوبه نیازمند نظارت دقیق دستگاههای مسئول و آگاهی بیشتر موجران و مستأجران از حقوق قانونی خود است تا اجرای قانون به شکل مؤثر انجام شود.
اجرای سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور چه مزایایی دارد؟
اجرای صحیح سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور میتواند آثار مثبتی برای بازار مسکن به همراه داشته باشد. مهمترین مزایای این سیاست عبارتاند از:
- جلوگیری از افزایش غیرمنطقی اجارهبها در استانهای مختلف
- ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره مسکن
- حمایت از قدرت خرید مستأجران
- کاهش اختلافات میان موجران و مستأجران
- ایجاد شفافیت در قراردادهای اجاره
- جلوگیری از سوءاستفاده در زمان جابهجایی مستأجر
- هماهنگی میزان افزایش اجاره با شرایط اقتصادی هر استان
در صورتی که این سیاست همراه با افزایش عرضه مسکن استیجاری و توسعه ساختوساز اجرا شود، میتواند نقش مؤثرتری در متعادل شدن بازار اجاره ایفا کند.
مستأجران و موجران به چه نکاتی توجه کنند؟
با اعلام سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور، هر دو طرف قرارداد باید پیش از امضای قرارداد از نرخ مصوب استان محل سکونت خود اطلاع داشته باشند. همچنین بهتر است تمامی توافقات به صورت شفاف در قرارداد درج شود تا در آینده اختلافی ایجاد نشود. از سوی دیگر، در صورتی که سیاست تمدید خودکار قراردادها نیز به تصویب نهایی برسد، جزئیات و شرایط اجرای آن از طریق مراجع رسمی اطلاعرسانی خواهد شد و تا پیش از آن، ملاک عمل همان مصوبات مربوط به سقف افزایش اجارهبها در هر استان است.
سخن پایانی
سقف افزایش اجارهبها در استانهای کشور یکی از مهمترین ابزارهای دولت برای ساماندهی بازار اجاره و ایجاد تعادل میان حقوق موجران و مستأجران محسوب میشود. تعیین نرخهای متفاوت برای هر استان بر اساس شرایط اقتصادی، نشان میدهد که سیاستگذار تلاش کرده تصمیمی متناسب با واقعیتهای بازار هر منطقه اتخاذ کند.
در کنار این مصوبه، پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره نیز با هدف حمایت از خانوارها در شرایط ویژه در حال بررسی است و در صورت تصویب میتواند مکمل سیاستهای فعلی بازار اجاره باشد. در نهایت، موفقیت این برنامهها به اجرای دقیق قانون، نظارت مستمر و همکاری همه فعالان بازار مسکن بستگی دارد. آگاهی موجران و مستأجران از قوانین جدید نیز نقش مهمی در کاهش اختلافات و ایجاد ثبات بیشتر در بازار اجاره خواهد داشت.
منبع: دنیای اقتصاد
